普法案例 | 奶奶去世后，爷爷瞒着儿女把房子过户给孙子，能行吗？

司法宣传员

      孙子一分钱没花，仅凭爷爷的宠爱就得到了房屋。这是一笔未付的房屋买卖，还是一场隐形的遗产转移？他人的继承权又该如何保障？

爷孙俩瞒着家人过户房屋

合同是否有效

      王某与李某是夫妻，共同育有两个女儿（王甲和王乙，系化名）及两个儿子（王丙和王丁，系化名）。王小丙（化名）是王某的孙子，系王丙的儿子。1993年11月，王某与其单位签订优惠出售共有住房合同，通过购买取得A小区一套房屋的所有权，该房屋系与李某婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。后来，李某于2016年3月去世，但并没有留下遗嘱。

      2017年11月，王某在未告知其他继承人的情况下，私自与孙子王小丙签订了二手房买卖合同，将坐落于A小区的房屋出售给王小丙，房屋成交总价为30万元，约定王小丙于2017年11月向王某支付30万元房款。签订房屋买卖合同后，王小丙办理了涉案房屋的过户登记手续，取得涉案房屋所有权。但王小丙并未支付合同约定的30万元房屋对价。

      知晓此事后，王某的其他子女（王甲、王乙、王丁）认为涉案房屋为遗产，王某与王小丙没有权利擅自进行处分。王小丙明知房屋已经发生继承的事实，且知晓三原告（王甲、王乙、王丁）对房屋享有继承权，在此情形下，王某与王小丙以名为买卖实为赠与的方式，将房屋过户给王小丙，这显然损害了三原告的权益，故请求法院确认涉案房屋买卖合同无效。

法院：未经全体共有人同意，

房屋买卖合同无效

      法院经审理认为，王某未经全体共有人同意，擅自处分遗产，其行为无效。同时，王某与王小丙私自将五人共有的房屋过户，侵害了三原告的继承权，两人以买卖形式掩盖赠与之实。

      而且，王小丙作为家庭成员，在明知涉案房屋系遗产的情况下，仍然与王某办理过户，可见并非善意，双方恶意串通的行为，损害了三原告的利益。王小丙没有支付房屋对价，其取得物权既非善意，又非有偿，不符合善意取得的要求。

      王某与王小丙抗辩王某将涉案房屋过户在其唯一的嫡孙子名下，符合我国传统理念与价值观于法无据，违背了相关规定，依法不予采纳，法院确认王某与王小丙之间签订的房屋买卖合同无效。

      一审宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。

法官：遗产分割前的遗产为共同共有，

擅自处分共有财产的行为无效

      本案涉案房屋系遗产，在继承开始后，遗产分割前，遗产为共同共有。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

      共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，共享权利，共担义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的行为，一般认定无效。

      但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。判断是否善意，应当从受让时相对人是否知道让与人无处分权，是否支付了合理价格等因素综合判断。

来源：江阴市人民法院