普法案例 | 租来的房子墙壁发霉了，损耗谁承担？

司法宣传员

案情简介

      房东（甲方）与小王（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：租赁期内，如因乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方应按月租金的100％向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。

      某天，小王联系房东表示“家里的墙壁都出现了反湿，凸起现象”并发送照片、视频，显示窗户下方的墙壁有发霉的霉点、墙皮有凸起现象。双方在微信沟通中，房东向小王发送微信表示：“对于房子发霉，跟居住维护不当有关。”小王则表示房屋发霉与其无关，其为正常使用房屋，双方就此产生争议。

      房东诉至法院，房东就小王使用不当造成房屋墙壁、天花板、橱柜多处发霉提出赔偿主张，要求小王支付其维修费5000元，并为此向法院提交照片和票据若干，显示发霉和维修情况。小王认可照片真实性，认可在其租住期间，天花板确出现发霉现象，但表示其正常使用房屋，发霉系因房屋装修质量问题、老旧小区改造遮盖绿布、雨水多、房屋打隔断及阳台没有防水措施导致，并解释窗户上水珠为哈气造成，而且家中经常通风。为此，小王向法院提交其与家人的微信聊天记录，欲证明其在生活中与家人沟通日常开窗、关窗。小王另提交网页截图及订单截图，欲证明其购买了除湿盒。

      法院经审查认为，本案争议焦点在于案涉房屋墙面发霉是否系因承租人小王不合理使用造成，进而决定本案是否存在违约行为及违约责任。本案中，房东提供照片说明小王在承租使用房屋的过程中，不及时通风致屋内水汽过重，从而导致墙体发霉。法院认为，在房东告知小王房屋墙体发霉后，根据双方沟通情况，小王已经与家人沟通日常开窗、购买除湿盒来应对，作为承租人面对临时发生的房屋墙面状况，已尽到相应减损义务。如房东认为小王未尽到减损义务，或有其他不当使用行为，则应当就减损义务的来源、具体行为方式等进一步举证证明，否则承担不利后果。因小王在本案房屋租赁合同履行过程中不存在违约行为，故对房东主张小王承担损害赔偿的请求，因无相应事实依据，法院不予支持。

权利义务清单

       此处的“损耗”，即合理损耗，是指租赁物的正常磨损、挥发、氧化或者其他功能的退化或者降低情形。判断损耗是否合理可以依据以下标准：

　   1.当事人的约定，如果当事人在租赁合同中对判断租赁物损耗有明确的约定，则依该约定。

      2.由租赁物自身性质决定，租赁物的性质可以决定承租人的使用方法，租赁物的性质同样可以决定租赁物的损耗是否合理，通常而言，按照租赁物的性质使用租赁物，产生的损耗就应是合理的。

      承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，租赁物因使用受到损耗属于正常情形。出租人在订立租赁合同时已经将租赁物折旧的价值计入了租金之中，承租人交付租金并合理使用租赁物时，若要求承租人对租赁物的正常损耗承担损害赔偿责任，有失公平。因此，承租人对租赁物的使用符合约定的使用方法或租赁物的性质使用产生的损耗，常见包括地面磨损，家具、电器老化，厨房污渍，沙发表面起球等，都属于正常使用的合理损耗，是租赁物被使用的正常结果，承租人不应当承担赔偿责任。

法律风险提示（法条链接）

      《中华人民共和国民法典》

      第七百一十条　承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

来源：浙江法治