政 策延长，能给房企续命吗？

努力努力再努力

曾被视为史诗级地产救市政 策的“金融十六条”终于延长适用期限了。
7月10日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政 策期限的通知》（下称“《通知》”），该《通知》主要对此前发布的“金融十六条”中有适用限 制的条款，将适用时间统一延长至2024年12月31日。
2022年11月11日，在大量头部民营房企出现流动性危机的情况下，监管层发布了救市的“金融十六条”，为房企注入流动性。政 策主要对部分房企存量融 资展期、增量融 资、保交楼、稳刚需等方面提供金融支持。
“金融十六条”发布实施后，确实在一定程度上推进了房企融 资合理适度，化解了部分地产公司的保交楼危机。
但也有一位股份制商业银行高管表示，“金融十六条”发布后，虽然没有明文规定时间期限，银行界大都默认观察半年，看房企及大环境企稳情况。因此，今年6月30日是一个关键的时间节点。6月底，其所在银行高层对房企融 资的态度是观望为主、谨慎介入。
现在，《通知》相当于给金融机构一个明确的指引，下半年，可以继续为这些出现流动性危机的房企提供资金、展期支持。但这碗续命汤不是对谁都有效。
出台半年，“金融十六条”效果如何？
具体而言，此次《通知》延长期限的政 策有两条，分别涉及存量融 资展期和专项借款项目配套融 资。除这两条政 策外，其他不涉及适用期限的政 策长期有效。

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半年前，“金融十六条”的发布带给市场不小的振奋，地产股曾应声大涨。然而，据《财经》记者了解，半年来银行界执行“金融十六条”的动力不算充足。
事实上，多位出现流动性危机的房企融 资人士表示，“金融十六条”带来的改善并不大，其所在房企融 资一直很难。
《财经》记者了解到，出现这一困境的根源在于“金融十六条”并非法规，效力有限。毕竟金融机构也需要自负盈亏，其对房企的援助仍然遵循市场化原则，追求利益、规避风险。
在这一背景下，房企有充足、干净的抵押物是获得新增融 资的关键。
一位前出险房企融 资经理告诉《财经》记者，去年以来，他接触的项目唯一申请到的融 资，是从国家开发银行贷到的保交楼专项借款，并且，国开行明确要求要有抵押物。除此之外，“金融十六条”第（八）条提到的针对专项借款支持项目的配套融 资，同样需要抵押物。然而，对于大多数项目，能抵押的资产都已经抵押出去，无法给银行新增抵押。
“这是个伪命题。如果民企有足够的抵押物，就不会发生危机。”一位出现流动性问题的房企北京区域副总裁对《财经》记者表示，“金融十六条”中一些政 策难以落地。
前述银行高管提到，房企的杠杆一般都用得很足，申请开发贷时，土地和在建工程就已经抵押，“拆东墙补西墙，现在也没有东墙来补了。”
一位城商行对公信贷业务人士则认为，重点不是抵押物，而是银行对房企信用风险的担忧。因此，“金融十六条”发布后，银行对房企融 资的支持力度并没有明显增加，且支持主要是给信用好的头部房企，已经出问题的房企仍然面临发债难、融 资难的处境。
前述融 资经理表示，无法新增抵押的情况下，金融机构顶多愿意给存量融 资展期或者降利率，“大家还是希望不要撕破脸”。前述银行高管也提到，对于出险房企，银行基本不可能再新增融 资。
但是，展期要在保证债权安全的前提下，由金融机构和房企基于商业性原则自主协商。自主协商意味着，实际操作中，金融机构有权说不。
前述融 资经理举例，其公司两个项目在同一家银行贷 款，一个项目展期成功，另一个项目则没有，原因是银行认为后一个项目没法救活。这种情况下，银行就会走常规流程，提风险处置、起诉、查封。对于信托贷 款，谈展期更不容易。因为信托背后是个人投资者，如果涉及本金展期，需要相当比例的投资者同意，这往往很难达成。
“金融十六条”第（八）条还提到，新发放的配套融 资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。前述融 资经理认为，即使有政 策鼓励，金融机构也倾向于完全规避风险。“做了可能有20%的风险，不做就100%没风险。”
在政 策约束力不强的情况下，金融机构选择趋利避害无可厚非。但问题的另一面是，出现债务危机的房企从当前的政 策中获得实实在在的资金援助的效率就降低了，这也一定程度上影响了“保项目”的进展。
从上半年的行业表现看，房企面临的资金困境仍在持续。
6月23日，河南本土房企建业地产（00832.HK）发布公告称，公司未能在宽限期内支付一笔优先票据的利息，首度出现境外债务违约。此外，大唐集团（02117.HK）、合景泰富（01813.HK）等房企也在今年上半年出现债务违约。
与此同时，多家此前已经陷入流动性危机的房企，例如ST泰禾（000732.SZ）、ST阳光城（000671.SZ），已经面临退市摘牌。
续命汤效果因企业而异
58安居客房产研究院分院院长张波表示，此次“金融十六条”期限的延长，是政 府一次“以时间换空间”的尝试。通过延长房企开发贷等还款时间，结合投放专项借款，能缓解房企短期刚兑压力，由此保障更多资金切实投入保交楼中，缓解自身经营压力，化解行业潜在风险。
“一方面，不展期就爆雷，一旦房企清盘破产，损失的债务也不能收回。另一方面，政 策调整中给出了明确的释放空间，而且免责条款也减轻了金融机构的思 想压力。”他分析道。
但是，张波也指出，“金融十六条”延期的效果也会因企业而异。
一方面，不同房企的资金压力不同，对中小民营企业或者出现债务危机的民营企业，融 资展期的条件会更加严苛；
另一方面，有些房企虽然暂时出现现金流断裂的情况，但以往资产布局较为合理，在好的地段和区域还有存货，可以通过加快销售节奏提高现金回流速度。一年半的周转时间，就是他们的续命汤。
部分业内人士认为，延期对企业能力也是一种筛选。有些房企资金压力大，并非一年半载可以解决，延期只是放缓了破产时间。到期之后，该淘汰的房企还是会被淘汰。当然，短时间内大量淘汰房企会动摇市场信心，这也是政 策阶段性延期的原因之一。
一位地产融 资和资产管理专家表示，“金融十六条”的延期只是辅助性措施。这意味着目前仍没有其他强有力政 策的出台，只能对存量政 策进一步改善和落地，还需其他政 策共同出击。部分专家建议政 策方面，继续降风险、去产能、保障改善性住房需求，同时，待市场回暖，要防止开发商挪用预售资金，保障这些资金重新投入保交楼。
广东省城乡规划院住房政 策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，告别房地产依赖需要软着陆，在新旧企业的交替之际，需要确保风险不向优质房企蔓延。处理房企风险问题要市场化、法治化、可持续化，如果用国央企、金融机构为出现债务危机的企业兜底，是对过去高杠杆发展模式的纵容。

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