管道堵塞污水外溢致财产受损，物业是否担责？

司法宣传员

卫生间下水管道堵塞

污水外溢致家中家具衣物泡损业主将物业公司告上法庭要求赔偿损失请求能否得到法院支持

韩某购买了某小区楼房一套并与该小区物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：物业公司要对楼房的上下水管道、落水管、水箱等公共设备设施进行日常检查、维修、养护、服务，若不遵守，自愿承担法律责任。
2022年1月30日晚，韩某回家发现其房屋卫生间下水管道堵塞，污水外溢，物业公司于当晚派人疏通后，污水排出。但次日早上，该卫生间下水管道又发生堵塞，物业公司维修人员在地下室弯管处发现有卫生纸等异物。外溢污水将韩某家中部分装修及家具衣物等浸泡，经评估损失为51038元。

法院经审理认为，案涉排污管道系公共管道，除特殊情况外，管道的堵塞是逐步积聚形成的。在出现污水倒溢的情况之前，会发生下水不畅等异常现象，此时如果及时发现并处理，一般不会造成严重损失。由于排污管道均铺设在业主家中，一旦某户因管道堵塞发生污水倒溢，除该户业主外，外人很难在第一时间发现异常。韩某作为业主，对自己的房产负有审慎的管理、维护义务，对家中下水管道是否通畅、是否能正常使用应当予以积极关注。

事发当日污水溢出，至韩某当晚回家后才发现，韩某对于损失的扩大存在一定的过错。物业公司作为服务企业，负有对小区内公共设施设备进行管理维护的义务。物业公司在接到韩某通知后虽采取措施疏通了管道，但第二天又发生管道堵塞返水事件，物业公司采取的维护措施并非切实有效，存有过错。结合本案实际情况，酌情认定双方的过错责任比例按3：7为宜，遂判决该物业集团赔偿韩某经济损失35726.60元。

物业公司是接受全体业主委托的小区共有设施的实际管理人，理应对公共设施负有维护义务。对于位于业主家室内的穿墙立管等排水管道，因该类设施上下贯通不具有构造上的**性，且系业主共同使用也不具有利用上的**性，若堵塞则影响整个单元的排水，故应属于共用设施。

对于公共下水管道堵塞造成损失的责任承担，应当根据物业公司与业主之间各自义务及过错和原因力大小来确定。物业公司应注意到高层住宅存在住户人数多、内部设施结构复杂的特点，在提示警醒、巡查整改等预防工作方面加强防范，最大限度避免或减少类似情况的发生。

法条链接

《民法典》第九百四十二条   物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条   物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

来源：山东高法