业主在外墙上私开门窗，物业公司有权要求恢复吗？

司法宣传员

小区业主未经允许，

在其房屋外墙上私自开设门窗，

被该小区物业公司告上法院。

案情简介

邓某是某小区临街门面业主，为使其在门面内经营的茶馆好做生意，方便小区内居民来茶馆消费，邓某私自在面向小区的一堵墙开设了两扇门和四扇窗，小区物业公司发现后出面制止未果，便向法院提起了诉讼，请求法院判令业主封堵门窗洞口，恢复原状。

邓某则以其在自家房屋外墙上开设门窗不违法、物业公司无权过问等理由，拒不恢复原状。

法院判决

法院经审理后认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持”，故该物业公司基于物业管理职责有权以自己的名义提起诉讼。

同时，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。住房和城乡建设部颁发的《住宅室内装修装饰管理办法》第六条规定：“装修人从事住宅室内装二活动，未经批准不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；……”。

邓某在房屋南墙上开设二扇门及四扇窗的行为，已违反相关法律法规，对此应承担恢复原状的法律责任。于是，法院依法作出了限期整改、恢复原状的判决。

法官说法

住宅小区建筑物的外墙属于建筑物全体业主的共有部分，业主不得单独使用或占有外墙，不能在外墙设置物品或者加以利用，禁止对外墙擅自改变颜色、图案、改动等，业主也不得随意搭建、装置某种凸出设施设备，比如防盗窗、防晒棚等，以影响整栋建筑物的美观。

《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定,装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。在本案中业主邓某在外墙私自开设门窗，就是对其他业主合法权益的侵犯。邓某作为小区的业主，应当遵守有关法律法规的规定及小区物业管理公约。小区物业公司根据物业管理条例及小区管理公约要求邓某限期整改、恢复原状是行使物业管理职责的体现，其举动应予支持和肯定。

另外，需要补充说明一点的是《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定不得非承重外墙上开设门、窗，在承重墙上未经批准不得开门窗是其必有之义，更不得蛮横拆除承重墙。

来源：湖南高院