卖房人不交房，买房人不付余款，谁违约？

司法宣传员

双方就二手房买卖达成协议

买方按协议支付了定金

约定“剩余房款在交易过户当天支付”

后买方表示要推迟支付剩余房款

卖方同时表示要推迟交房时间

但都要求对方先行履行合同义务

导致合同履行陷入僵局

基本案情

买方黄某与卖方陈某签订房屋买卖合同，约定房屋交易价格690万元，购房定金为100万元，剩余房款590万元在交易过户当天支付，双方应于2022年4月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。

实际履行过程中，买方黄某曾于4月8日向卖方陈某表示“可否将过户、付款时间改至2022年5月9日”，而卖方陈某也曾在双方微信聊天中表示“我们必须推迟大约一个月左右交房”，但双方对变更合同履行期限一直未达成一致，最终导致双方未能在约定的4月30日履行完该房屋买卖合同。

买方黄某提起了诉讼，主张继续履行合同，卖方配合其办理房屋过户及交付手续，并支付逾期交房违约金；卖方陈某同意继续履行合同，但提起反诉要求，要求黄某向其支付逾期支付房款违约金及剩余购房款。双方均主张合同未能及时履行是因对方的违约行为所致。

裁判结果

法院一审 判决：自判决发生法律效力之日起十日内，双方共同办理产权过户登记手续，黄某于过户当天向陈某支付房屋余款590万元。自判决发生法律效力之日起十五日内，陈某将房屋交付给黄某使用。驳回了双方要求对方支付违约金的诉讼请求。陈某不服，提起上诉。中院二审 判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

房屋买卖合同是双务合同，即买卖双方互相承担义务、享有权利，《中华人民共和国民法典》根据合同义务是否有履行先后顺序，规定了三种履行抗辩权，分别是同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权。三种抗辩权的法律后果为享有履行抗辩权的一方可以拒绝另一方的履行请求或中止履行，而不构成违约，因此是否成立抗辩权与是否违约密切相关。本案中，合同约定“剩余房款在交易过户当天支付”“房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天”，在买方曾表示无法按时支付剩余房款，而卖方亦曾表示无法按期交付房屋的情况下，买卖双方均可以主张同时履行抗辩权，因此无法归责哪一方应承担违约责任。因买卖双方均有意继续进行交易，从尊重当事人实际意愿、维护合同有效履行、切实解决矛盾纠纷的角度出发，法院依法作出上述判决。

法官提醒，合同是“法锁”，明确的约定有利于锁定双方的权利义务，避免不必要的纷争，类似此类“支付剩余购房款”“递件过户”“交付房屋”等重要的合同内容，最好能明确约定履行的先后顺序，这是判断违约责任的前提。如果合同约定不明，当事人亦可以通过积极行为减轻责任，比如本案中，买方可以向卖方出示银行存款、转账流水等，明示其具备支付剩余房款的能力；卖方也可以及时表示延迟交房的情况已经消失，要求买方按时履行合同。

来源：广州中院