现房销售将取代预售制？

最强泡沫

2023 年 1 月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，此次会议明确要促进转型，有条件的地区可以进行现房销售，2023年现房销售的改革已开启。近期河南、四川、安徽、山东等地提出将试点现房销售。

一、为啥国内采取的是预售制？

我们平时买东西是一手交钱一手交货。买房子是钱全交了，几年后再收房。似乎就是房地产商提前收钱，拿业主的钱来给业主盖房子。

1、1949年至1979年间，我国还是住房严重不足的福利公房时代。那个时候我们的经济发展指导**是“先生产，后生活”福利公房制度，由单位和政 府主导统一分配。由政 府无偿无期限划拨土地，再由政 府或需房单位出资建设公房。

2、1994年，中国内地学习了香港地区的商品房预售制度，然后又在这个制度上进行了中国内地特色的调整。预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。

二、两地预售制对比

三、内地现房占比情况

2022 年全国现房销售面积为 1.6 亿平方米，同比下降 2.3%。现房销售面积出现小幅下跌，主要是受到全国房地产市场降温大环境的影响。2022 年楼盘停工烂尾风波事件影响了购房者对于期房的信心，使得部分购房需求从期房市场转入到现房市场中。

数据显示，2021 年 6 月—2022年12月，全国现房销售占比整体呈上升趋势，2021年6月占比为 9.5%，到了 2021 年 12 月升至 10.4%，而到了 2022 年 12 月继续上升至 13.9%。受停工烂尾事件的影响，购房者担心买期房有风险，而现房销售可实现所见即所得，对现房的需求明显增加，现房销售规模占比不断提升。

三、现房销售会不会快速推行？

答案是：完全没有快速推行的可能性

1、目前的房地产大环境不支持：政 策主要是推动房地产复苏，而现房销售则是政 策收紧，会加剧房地产市场降温。

2、目前的房企现状不支持。现房销售将加大房企融 资压力，2023年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比2022年多700亿元，房企偿债规模有增无减。特别是上半年的1月、3月、4月，现房销售无疑是雪上加霜。

3、目前的土地财政不支持。如果都采取现房销售，土地出让收入预计会出现大面积下滑，2022年房企拿地的土地成交价款9166亿元,同比减少48.4%。

但现房是个长期趋势：

1、试点面会扩大，河南、四川、安徽、山东等地提出将试点现房销售，涉及的省市范围会会进一步增大。

2、相关政 策也会跟进调整，包括商品房预售资金监管、房贷政 策、供地政 策等等以保障期房更接近现房的购房安全度。

3、改变并非一蹴而就，过快推进不利于行业平稳发展。