【共享法庭·普法专栏】对物业服务不满意，就能拒缴物业费吗？

猫贪余温

小明刚搬新家，新家的小区物业与之前生活的小区物业有明显不同，不同之处在于新家的物业服务质量不佳，体现在小区垃圾堆放没有固定清理机制、小区内路面随意停放车辆……种种现象都让小明对新家的物业服务产生怀疑，这物业有跟没有一样，那物业费该不该交呢？小明带着疑问向他的好朋友—小陈律师咨询。


小明：“小陈小陈，我最近刚搬了新家！”

小陈律师：“恭喜恭喜啊！什么时候买的新房？在哪个小区呀？”

小明：“2020年5月买的，是XXX小区，最近刚装修好搬进来，但是遇到了一些问题要请教陈律师。”

小陈律师：“别客气，尽管问！”

小明：“小区物业现在要求我补交前2年的物业费，但是我2020买过来之后直到现在才住进来，难我之前都没有住过，这样的情况物业居然也要我交物业费？”

小陈律师：“是需要缴纳的。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，系针对小区全体业主的服务，并非针对某一业主进行的服务。其次，物业服务具有公众性，虽然你的房屋空置，但小区的环境仍需要时时打扫，公共秩序也需要时时巡查维护，并不是说你不居住，你家门口的地就不给你扫了，他是一个整体的服务。因此无论你是否入住，即使房屋空置也应当缴纳物业费，但是你可以据此与物业公司进行协商沟通。”

小明：“那我明白了，但是我买的这个房屋质量存在问题，天花板一直在漏水，他这个问题不解决我就是不交物业费。”



小陈律师：“这种情况你应该先找开发商，开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水等属于房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业费。”

小明：“虽然说房屋漏水的问题是开发商导致的。但我现在入住了，发现小区的保安和保洁都很懒散，有时候一些很简单的事情要很久才能处理好，我觉得物业公司提供的服务我不满意，能不交物业费吗？”

小陈律师：“这个就需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的, 具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。你要是单方面认为物业服务公司提供的服务有瑕疵，不交物业费，会给物业公司和其他大部分业主造成损害，这样是不行的。但是，如果物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免，还是需要根据具体情况结合进行分析。

小明：“但我作为业主，觉得物业服务质量不过关，就没有什么办法了吗？



小陈律师：“你可以采取协商、起诉等方式要求物业履行义务、赔偿损失。或者可以通过业主大会更换物业。”

小明：“其实也不是单纯觉得他物业服务差，主要是我们小区的物业费收的太高了，我觉得他们提供的服务质量真的不值得这么高的价格，如果我觉得我钱交多了，可以通过诉讼方式要求物业公司退还物业费吗？”

小陈律师：“小明，那我给你举个案例吧，你看这个案件，也是我们乐清的案件。原告是XX大厦的业主，他以小区长期未尽公共部位管理职责，遗失公共财产、环境卫生的清扫与维护不到位等理由，认为物业提供的服务存在严重瑕疵，要求退还一部分物业费。但乐清法院认为被告物业公司在物业服务中虽然确实存在一定的瑕疵和不足，需要改进、完善，但物业服务合同作为履行期限较长的持续性合同，不应以某一特定时刻和地点存在瑕疵即全盘否定，而应该从服务的整体质量进行综合考量，原告业主未提供证据证明被告物业公司履行物业服务时存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于常态化，故不宜认定被告服务不合格。因此，原告主张退还物业费的诉讼请求，缺少事实和法律依据，不予支持。所以我们在要求物业公司返还部分物业费的同时，一定要做好证据留存，并且这个证据至少还得达到能证明物业公司存在根本违约或严重瑕疵的情况，否则不被法院支持的风险会高很多。”



小明：“我明白了，我还是去跟物业协商协商吧，让他们好好提高物业服务质量，还是先把物业费交了吧。

小陈律师：“是的是的，现在是和谐社会，碰到事情的时候我们要以友好沟通、协商为主，双方和和气气的坐下来谈解决问题是最好的，没有必要一上来就诉来诉去的。”

小陈律师提醒：小区的物业服务是一个动态服务，物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，共同努力。物业公司应当主动站在业主的角度，从业主的切身利益出发，虚心听取和接受业主合理的意见和建议，不断改进物业管理服务，积极处理在服务过程中产生的各种纠纷，加强内部管理，完善各项规章制度，提高物业服务水平和质量。业主也要主动的与物业服务者进行沟通，必要的时候保留证据，减少自己的损失。

                                                                                                                        ——浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所 陈竞

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请教陈律师房开没卖的房子需要交物业费？

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