【乐清普法课堂】小区业委会选聘一家好物业的“三板斧”

维他命

业主委员会代表业主的利益，保障业主的核心利益就是要实现不动产的保值增值，那么选聘一个优秀的物业管理团队就显得非常重要。现在也有很多人在买房子的时候会特别关注物业是哪一家，那么满足哪些要求才算好物业呢？




一、选物业的经典误区

1、小区选物业只看绿化/安保/保洁

小区业委会考察物业的重点往往是看小区的绿化、安保、保洁做的如何，其实这样做考察效果是很有限的。

因为这三个方面往往不是物业公司自己在负责，而是将其中的一项或几项外包给专业的安保公司、园林公司、保洁公司。只要物业费收得高、交得齐全，小区的绿化、安保、保洁不可能差到哪里去的。因此也就无法分辨出物业公司是否真正满足业主的要求。




2、纠结于物业公司的过往

小区业委会在选聘物业时，常把物业公司的一些过去的声誉当作参考。

物业服务看似重复且单调，但对于每个小区来说都是无法复制的。不管听说来的名声是好还是坏，都只能做一个大概的参考，不能仅靠风评来判定好坏。“实践是检验真理的唯一标准”，所有的名声都要接受实践的考验才行。

3、只看“户籍”，不查“血统”

小区业委会和物业公司之间存在着不可避免的信息不对称，这就给很多“挂靠公司”留下欺瞒业委会的空间。它们一旦进入小区，将给小区带来非常恶劣的影响。

首先，因为挂靠公司需要向被挂靠的公司缴纳挂靠费，这部分费用会直接计入到小区物业服务成本之中，压缩了挂靠人的盈利空间，为了牟利，挂靠人会变着戏法降低服务成本。

其次，费用提升并不会带来服务品质的提升。挂靠公司之所以选择挂靠，往往是内部管理不到位且服务能力差，只能挂羊头卖狗肉，不能提供被挂靠公司般的优质服务，这就是所谓的“血统不纯”。因此业委会在选聘物业过程中，一定要让竞聘物业公司提交法定代表人签字的授权书和营业执照原件做校对，必要时可以查询挂靠人与总部之间的资金流水。

二、选择好物业的“三板斧”

1、物业服务企业的实缴注册资本

小区业委会之所以要更换物业，多数是因为小区的基本物业服务没做到位，想找个新物业来改善现状。做好基本物业服务的关键是需要钱也就是物业费，但是物业企业刚入场就收物业费是不现实的，业主对物业服务企业肯定是充满了不信任，这就需要物业服务企业进行前期垫资。

简单粗算一笔账——假设小区绿化、安保、保洁每一个部门一个班各配置十人，一天两班就是六十人起步，每人每月工资按4000-5000元计算，第一个月就要垫资工资三十万元，而且六十人的服务标准目前在乐清也不算高的。

考虑到人员轮休、小区物业面积的大小等要素，这个成本只会更高。更不必说草坪更换的费用，消防维修整改的费用……再想想一个物业服务企业绝不可能只是服务于一个小区，垫资的钱要回收又是一个长线的过程，因此物业服务企业的资金储备一定要充足。如果小区目前的状况需要物业企业前期大量垫资改造，最好选择实缴注册资本比较多的。




2、物业企业的管理能力

我们身边不乏这样的情况，很多高档小区明明收的物业费很高，但是物业服务仍然不能令业主满意，关键在于管理。

业委会要着重考察的是物业服务企业的管理能力。其中包括两点，一是管理制度，二是项目经理。

管理制度分内外，对内的管理制度规范就是物业企业“血统纯正”的标志之一，好的物业服务企业必然有一整套针对于物业管理各个模块和各种岗位的管理制度。而后者体现的是物业企业接受监督，做好服务的决心，需要业委会根据物业区域的特征和物业服务企业进行细致的沟通。

至于项目经理的考核，业委会在选聘物业的流程中期就要和“心仪的”物业服务企业沟通，对企业拟派的项目经理进行考察，工作经历、入行时间甚至是家庭状况。“将熊熊一窝”，一个由不称职项目经理带领的服务团队很难给小区带来优质物业服务。

3、特殊岗位的准入资 格 证 书

小区的管理的是综合性质的，涉及业主的方方面面。有很多岗位是业主日常所接触不到却非常重要的。比如小区消控室的操作员就必须要有《消防中控员证》，这就对物业服务企业的人才储备提出了较高的要求，否则在人员不那么稳定的物业服务行业，很容易出现关键位置的人员空缺，给小区业主的生活留下隐患。




物业选聘是个复杂的流程，即使突破层层考验，最后也不一定就能选取最适合于小区的物业服务企业。希望借这“三板斧”，能让小区业委会在选聘过程中少走弯路。




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