【乐清普法课堂】农村宅基地买卖合法吗？ —看看嘉瑞成律师如何分析

南港清风

近年来，随着房地产行业的发展，因宅基地引发的纠纷越来越多，其中，最突出的还是宅基地能否转让的问题。那么，农村宅基地能否转让？我国现行的法律是怎样规定的？宅基地转让后会产生怎样的法律后果？

一、相关案例案例一：2008年5月，徐浩与赵斌签订协议，约定徐浩以350000元价格，将其祖屋（北至王辉，南至张玉明，西至耕地，东至公路，长34米，宽8.5米）转让给赵斌（系城镇居民）。协议签订后，徐浩便交付了房屋给赵斌居住，赵斌向徐浩支付了房款的50%，后二人一起前往房屋登记中心办理产权过户事宜，经了解无法办理产权转移登记手续，遂二人发生纠纷。
法院认为，房屋所有权和宅地基使用权必须一并转让，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。《协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法认定为无效合同。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。

案例二：2011年2月23日，原告李运林与案外人武书建签署《宅基地买卖协议》，协议内容为：“甲方：武书建；乙方：李运林，经甲、乙双方协商，甲方将宅基地卖给乙方，就买卖一事达成如下协议：一、位于花园乡××村委××村组庄前，南北总长56.5米，东西宽15.5米。四至为北至路，西至路，南至空场，东至空场。二、付款方式乙方一次性付清。价格壹拾玖万伍仟元。三、甲方把宅基地卖给乙方以后，此宅基地永归乙方所有，甲方确保此宅基地无争议，如若宅基地有其他争议，甲方负责解决，与乙方无关。四、自宅基地归乙方以后，由乙方开发利用，无论乙方做什么甲方或村组都无权干涉。如遇征收与甲方无关，由乙方负责。”武书建现已去世，被告武彬系武书建之子，被告李清安系武书建妻子。后双方在协议履行过程中发生纠纷，诉至法院。

法院认为，本案原、被告之间宅基地买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中“农民集体的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设”,原、被告所签订的宅基地买卖协议,违反了法律强制性规定,该合同无效。

二、农村宅基地所有权的归属
《中华人民共和国宪法》第十条：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。可见，农村宅基地的所有权归属于村集体所有。

三、农村宅基地使用权的归属和流转
宪法第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。也就是说只要符合法律规定，宅基地的使用权是可以转让的。我国实行一户一宅制度，农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。根据我国法律和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地使用权只能在集体经济组织内部流转，转让给非本集体经济组织成员属于无效的买卖。

文章提供者：浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所杨寒琪

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