【民法典普法专栏】从《民法典》看小区业主如何更换物业公司 ——看嘉瑞成律师分析

流浪的三尾猫

经小编调研走访，关于小区物业公司服务不到位、乱收费、基础设施老旧不更换、侵占业主公共收益等物业服务问题在乐清各小区多多少少都有存在，业主苦不堪言。我国《民法典》的出台，进一步完善了《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，今天小编带您一起来看：对物业公司不满意，业主如何合法更换物业公司？

错误示范：
业主不满物业服务，往往选择拒付物业管理服务费，但这并不能解决问题。请看案例：
小A购置了某小区的商品房，入住后发现小区前期物业公司提供的物业服务质量越发低下，甚至发生电瓶车失窃而对应的监控早已损坏等情况。因此小A搜集了该物业公司未尽到物业服务的证据并且以此为由拒缴物业费。该前期物业公司将小A告上法庭要求其缴纳物业费及利息，小A也将手中的证据提交给法院并要求解除物业服务合同，同时申请了法院现场勘察。

但是“单打独斗”的结果却仅仅是法院酌情判决小A承担80%的物业费，驳回小A要求解除物业服务合同的诉求，原因是业主非签订前期物业服务合同的相对人，因此在提出解除的主体上并不适格。

那么正确更换物业公司该怎么操作呢？
首先，“集众人之力”成立小区业主委员会，通过业主委员会来解聘不合格的物业公司。当然，根据《物业管理条例》第10条规定：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

其次，通过合法的业主大会程序解聘原物业公司，选聘新物业服务人。对于前期物业服务合同，《民法典》第940条规定：业主委员会或者业主与新物业服务人订立物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

对于规模较小的小区无须成立业主委员会的情形小编暂不讨论，主要讨论依法须成立业主委员会的小区如何更换物业公司，实务操作中业主们可谓是困难重重。现行实施的《物权法》第76条规定了“双过半”，即业主要更换物业公司必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。虽然这个“双过半”规定看起来是没什么难度，但是实际操作过程中会遇到不小的阻碍，比较普遍的原因就是很多业主房屋空置或出租，其对成立业主委员会和更换物业公司较为冷漠，并不积极参与投票表决，这也直接导致业主们很难跨过表决门槛。《民法典》因“病”施策，第278条规定：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

对比《物权法》第76条和《民法典》第278条，小编做个数算：
举例：一个规模较大的小区有3000户业主，假设各户型面积数值相近，那么，根据《物权法》规定则需要1501户以上的业主参与投票并取得1501票以上的赞同票才能使得更换物业公司的决议通过；根据《民法典》规定则需要2000户以上业主参与投票，在这2000户参与投票的业主之中只需要1000户以上投出赞同票才能使得决议通过。

《民法典》虽然调高了第一道参与表决人数的门槛，但也剔除一部分已经参与其中投票但不太积极热衷于提升小区生活质量的业主，降低了更换物业公司和成立/更换业主委员会的法律门槛。

最后，对于不配合退出小区及交接工作的前物业公司，《民法典》第949条规定了对前物业公司不利的法律后果。

《民法典》第949规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

【案例】宁波市江东区某小区筹建第二届业主委员会，并按照法定程序要求成立了新的业主委员会并通过解聘原物业公司的决议。后向原物业公司发出解除物业服务合同的函件，该物业公司拒绝退出并继续占有使用相关的物业资料。后该小区业主委员会向法院提起诉讼，要求解除相关合同，并要求其移交相关物业资料以及承担相应损失。法院支持了业主委员会的诉求，物业公司在法院判决书的既判力下退出了小区。

除诉讼的途径外，业主们还可以通过向综合执法巨等相关行政部门反映物业公司拒不退出的违法行为，由行政部门出具相关的行政处罚决定书。面对罚款以及滞纳金，物业公司也是会难以抵抗这个压力而选择撤出小区。

现实中，业主们对于更换物业公司往往不能准确理解和拿起法律的武 器，难以将自己作为业主的权益落之实处。一个优质小区不仅需要一个合格尽职的物业公司提供优质服务，更是需要一群懂得如何捍卫自己权利的业主来保障的。《民法典》的实行转眼即至，这本社会百科全书对业主的权益规定清晰，与业主戚戚相关，更是值得我们去深入关注它。

文章提供者：浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所刘德炜

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