【民法典普法专栏】从《民法典》看楼上漏水如何维权？

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近年来，因楼上漏水各类纠纷、矛盾屡见不鲜，遇到漏水致房屋受损的情况，作为业主，到底该如何科学、合理地维护自己的权益？

一、相关案例

案例一：2012年，A先生购买位于北京市延庆区某室房屋。2016年，A先生因楼上B先生的房屋漏水发生纠纷，涉案房屋的厨房下水管与屋顶连接处、卫生间房顶、次卧室屋顶等出现污水滴漏，导致涉案房屋的电线电路及空调等设备严重受损。经法院审理，认定因房地产公司对该损失的发生具有根源性作用（因下水管检查盖自交付给业主之际就未拧紧致使漏水）故而应承担受害方A先生房屋漏水致害损失的50%赔偿责任，B先生因将自家卫生间下水管以砖混结构封闭致使检查漏水点被延误故应承担受害方A先生房屋漏水致害损失的40%赔偿责任，物业公司应承担10%赔偿责任。

案例二：2011年6月5日7时许，C先生发现，自己承租某供电公司办公楼一楼的浩瀚艺术书画室外间走廊及里间字画储存室地面均有积水，店内名贵字画受损。此后，C先生一纸诉状将某供电公司和E先生告上法庭。2012年7月9日，D县法院一**决某供电公司赔偿C先生字画损失10万元，E先生赔偿C先生字画损失15万元。

二、针对因楼上漏水，致使房屋及其它财产受损，应当如何维权？

问题一：发现漏水后，应该怎么处理？

1、保护现场，证据固定。通过拍照、录像录音等证据收集。

2、查找原因，协商解决。找小区物业或社区、楼上的邻居，进行协商解决。

3、现场评估，法院起诉。若协商不成，请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估，后通过诉讼途径等争取维护自己的合法权益。

问题二：对于漏水造成的损失，又该如何请求赔偿？

答：找楼上业主。

该案是相邻关系纠纷，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。” 以及《中华人民共和国民法典》第二百零七条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”的规定，楼上业主对其不动产负有管理、检查、修缮及损害防免的义务，应当保持其房屋相关设施完好及符合正常使用状态。

现由于楼上防水存在缺陷的问题，影响了楼下业主对自有房屋的正常使用，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第二百三十七条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。”以及《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条：“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”房屋受侵害的业主可以要求楼上业主立即排除妨害；造成房屋渗水损坏的，该业主可以要求侵权人修理房屋或者恢复房屋原状。

若房屋受到侵害的业主因楼上防水存在缺陷导致其他财产遭到损失的，该业主可以根据《中华人民共和国民法典》第二百三十八条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”据此，依法要求楼上侵权业主承担赔偿责任。

2、找开发商。

根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”据此，房子在保修期内，应及时让开发商进行修补处理。

问题三：楼上造成漏水情况却不肯赔偿，怎么办？

如果确认漏水系楼上原因造成，而楼上业主不愿意赔偿或者修补，受损业主可根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百八十七条、第二百三十七条、第一千一百六十七条等将争议提交法院处理，通过请求法院判决楼上业主对此承担赔偿责任。

问题四：楼上住户装修导致漏水，物业要负责吗？

根据《物业管理条例》第五十二条：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。”根据《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担相应的赔偿责任。

问题五：出租房漏水殃及邻居，房屋所有权人需要承担责任吗?

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第二百八十九条：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”第七百一十一条：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

据此，如果系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向承租人追偿。不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定**的权利。

问题六：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权？

《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”

据此，受损业主可根据《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条之规定与房地产开发企业进行协商，或通过诉讼等途径解决。

最后，律师建议，面对房屋出现漏水现象，首先要保护好现场，通过拍照、录像录音等方式证据收集。后仔细分析，多主体查找原因，多方协商解决。如有必要可进行现场评估，协商不成后可通过诉讼等途径争取维护自己的合法权益。

文章提供者：浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所王秋怡

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