【共抗疫 情普法专栏】“房东，我能免租吗？”---新型冠状肺炎疫 情下合同履行问题

美虫

      本次武汉肺炎来势汹汹，又恰好处在我国春节假期之际爆发，此时许多在外打拼的人都回到了自己的家乡，之后国家延长法定假期至2020年2月2日，而许多省份更进一步将假期延长至2020年2月9日。而随之而来的问题就是，回乡的人们在较长的一段时间内无法回到工作的地方，这期间他们在外租赁的房屋无人使用但仍然要支付租金，心里总会有些不舒服。在这种情况下，尽管许多地方都人性化的降低、免除了一段时间的租金，但是还有很多房东们并不会主动免除承租者的租金，因此就需要人们自己采取一些措施来减少自己因疫 情延长假期后遭受的损失。

（乐清市南虹广场免除商户租金的通告）

      房屋租赁主要有两种，一种是个人为居住而租赁房屋，另一种则是企业等为了经营性活动而租赁房屋。而对于本次租客们因疫 情可能遭受的损失，主要可以采取两种办法：①解除房屋租赁合同；②减免疫 情期间的房屋租金。而能否采取上述办法，主要取决于房屋租赁的性质以及各地政 府为应对本次疫 情采取的限 制措施。
一、为居住而租赁房屋
      （一）对于租住在大部分地区的人们而言，全国多地将假期延长至2020年2月9日，最早的春节假期是2020年1月24日——2020年1月30日，而这部分时间人们本就不打算在租赁房屋内居住。也就是说，这部分人员实际无法居住的时间是2020年1月31日——2020年2月9日共计10天的时间。
      （1）解除房屋租赁合同。对这部分人而言，由于他们实际无法使用租赁房屋的时间仅有十天，一方面损失不大，另一方面也没有因为本次疫 情使得房屋无法居住，因此笔者认为租客无权单方解除房屋租赁合同。除非其与房东协商一致解除合同或者本次疫 情符合了房屋租赁合同中解除合同的约定。
      （2）减免房屋租金。如果合同中对减免租金有规定的，按照合同约定处理。如果合同中没有规定的，租客也可以根据本次疫 情，通过与房东协商来达到减免部分租金的目的。
注意：租客不能单方面擅自减少需要支付的租金，否则可能因迟延支付租金被房东解除合同，从而还要承当相应的违约责任。

（最高人民法院在非典期间发布的通知，虽然已经废止，仍具有借鉴意义）

      （二）对于更严重的地方（如武汉、温州等地）而言，政 府采取了严格的限 制措施，甚至进行了封城，且何时解除尚不可知，那么对于目前处于这些城市租住在外地或者是家在外地租住在这些城市的租客们而言，他们将有很长一段时间无法使用租赁的房屋。同样，对那些不属于上述城市，但却因感染了肺炎导致短期内不能回到租赁房屋的租客们来说，他们也面临着相同的情形。
      （1）减免房屋租金。在这种情形下，租客们可以与房东进行协商，向房东要求减免自身不能居住房屋期间的部分租金，以减少自己的损失。
      （2）解除房屋租赁合同。当然，倘若房东拒绝了租客减免租金的要求，笔者认为，由于政 府的严格措施，租客们将长期无法回到租赁房屋中生活，那么就可以依据“政 府采取了严格的限 制措施”这一不可抗力为由，向房东提出解除房屋租赁合同，及时止损。

（乐清市关于“封城”的通告）

二、为经营性活动而租赁房屋
      （一）对于为了某些特定活动而短期租赁场地的承租者来说，例如为春节活动租赁场地，由于他们租赁某一场地就是为了在春节假期的几天时间举办活动，现在由于疫 情原因活动无法开展，导致租赁该场地的目的无法实现，这部分承租者就可以据此向出租者提出解除合同，要求其返还自己支付的场地使用费用。

（以前春节时举办的活动）

      （二）对于长期租赁场地进行经营性活动的承租者而言，例如销售商品的商铺。
      （1）解除房屋租赁合同。法律规定因不可抗力导致合同目的无法实现，当事人可以解除合同。对商铺的租赁者来说，他们签订租赁合同的目的是为了长期的经营活动，因此疫 情期间的无法经营虽然会使得他们遭受损失，但是并不会造成合同目的无法实现。因而要想解除合同，除非租赁合同中所有约定，或者是通过与房东协商达成一致来解除合同。         
      （2）减免房屋租金。当然，由于疫 情期间商铺无法经营，商铺的租赁者可能会遭受巨大的损失，因此如果合同中对减免租金有规定的，租赁者可以按照合同约定处理。即使合同中没有规定的，租赁者也可以根据本次疫 情，通过与房东协商来达到减免部分租金的目的。
      注意：同样的，商铺的租赁者也不能单方面擅自减少需要支付的租金，否则可能因迟延支付租金被房东解除合同，从而还要承当相应的违约责任。

文章提供者：浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所

刑事辩护叶律师

内容丰富，值得看看
来自: Android客户端

正义维护者

当下很多人需要，为他们公益普法点赞
来自: Android客户端