房地产发展新模式值得期待

白头翁

我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。当前，各地出台一系列稳定房地产的优化政策，市场处于调整过程。党的二十届三中全会在“健全社会保障体系”部分中明确提出，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”，引起各界关注。

　　近年来，随着经济社会发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化。从供给看，整体上“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。在此背景下，中央提出“构建房地产发展新模式”，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。全会《决定》涉房地产内容147字，涵盖方方面面，非常清晰指明了什么是“房地产发展新模式”。

　　主要体现在三方面：一是“市场+保障”双轨制。在市场端，充分赋予各城市房地产市场调控自主权，支持城乡居民多样化改善性住房需求；在保障端，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。二是改革房地产开发**方式和商品房预售制度，为的是消除过去“高负债、高周转、高杠杆”模式弊端，更好防范风险。三是完善房地产税收制度，目前我国房地产税收涉及13个税种，交易成本较高，未来将配合消费税改革减少增值税依赖。这三个改革方向，应该说很清晰地指明了未来五年“房地产发展新模式”的发力方向。

　　更令人关注的是需求从哪里来。不得不承认，随着我国人口发展呈现少子化、老龄化、区域人口增减分化的趋势性特征，房地产市场库存高企、城镇住房短缺问题基本解决，需求的中长期支撑已经减弱，房地产市场必然出现趋势性回落。但正如有关负责人所说，“我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间”。根据相关统计，2022年常住人口城镇化率为65.22%，但按户籍人口计算，我国城镇化率为47.7%。可以推算出，大约有2.5亿城镇常住人口没有城镇户籍，突出表现为大量外来人员在城市务工，居住条件相对较差。

　　在过去很长一段时间，我国城镇化主要表现为土地和人口的非农化。农民进城了，职业转化了，但身份没有转变，不能在城市交社保，不能在城市买房子，孩子也只能在老家上学。这就需要大力破解城乡二元结构，一方面加快农业转移人口市民化，推动农业转移人口享有社会保险、随迁子女义务教育等同等权利；另一方面，还要看到，许多农民工不愿意转户口，往往是不愿意放弃老家的集体土地，《决定》提出“保障进城落户农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权”，非常有针对性，有助于打消许多人的顾虑，激发他们的落户热情。

　　供给方面，《决定》提出“健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度”“建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制”，也体现出了消化存量和优化增量相结合的思路。总的来看，我国房地产市场正逐步向房地产发展新模式转变，仍有广阔发展空间。