【民法典普法专栏】从《民法典》看商品房空置该不该交物业费

小伊泽的探险梦

近年来，我国房价不断飙升，部分一线城市甚至已经达到几万甚至十几万一平米。对于如此巨大的购房压力，成功购房并成为业主对于业主来说应该是一件非常值得高兴的事。但是，随之而来的物业费却又成了各位业主头疼的事。“买了房没入住，可以不交物业费吗？”、“偶尔住住，可以减免物业费吗”、“我没住就没享受物业服务”等等问题层出不穷，这不，近日一则关于物业费纠纷的案子，引起了千千万万业主的注意。

2015年5月，杨某在湖南省平江县某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年，业委会与物业公司签订了物业服务协议。此后，由于杨某一直未缴纳物业费，物业公司多次致电催缴，但杨某以未真正入住为由拒不缴纳物业费。2020年9月，物业公司将杨某起诉至人民法院，要求杨某支付物业费，并承担近千元的违约金。

庭审中，杨某辩称，其房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。而物业公司坚称，虽然杨某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，故杨某理应交纳物业费，并承担违约金。

法院审理认为：本案中，杨某作为业主，物业公司依据双方签订的物业合同为杨某提供物业服务，因此，当事人之间系物业服务合同纠纷，杨某应按物业服务合同及相关规定向原告缴纳物业费。杨某辩称办理入住手续后未实际居住，未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金的主张，法院不予采纳。最终法院依法判决：业主应按合同支付物业费。

看到这个判决结果，恐怕部分业主会“愤愤不平”，认为杨某的抗辩有理有据。那么关于这个问题，先看看我国法律法规是如何规定的。

首先，我国《物业管理条例》第二条对何为“物业管理”作了定义：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。该《条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；该《条例》第四十一条进一步规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

再者，我国《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。另我国《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

最后，于2021年1月1日正式施行的《民法典》，对前述意见作了进一步肯定。《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

可见，只要物业服务企业按照合同约定和有关规定对房屋及配套设施设备及相关物业管理区域实施维修、养护、管理等物业服务的，业主就应当按约支付物业费，除非属于《条例》中规定的“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业”。当然，物业公司在催讨物业费的时候，也应当做到合法合理，不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

其实，关于前文提到的问题不难理解。要知道物业服务本身具有公众性，它存在的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业管理费针对的范围是房屋及配套的设施设备和相关场地以及维护物业管理区域，主要是小区内的公用设施和公用部位，而并非针对专门某个业主的服务。物业服务企业并不会因为某一业主房屋空置而停止对小区的清洁打扫、停止对公共秩序的巡查维护、停止对所有设施设备如电梯、消防等费用的检查养护。
因此，在此提醒广大业主，既然物业服务企业已经在小区内兢兢业业地提供服务，那物业费咱该交还是得交！

文章提供者：胡伟浩（13186807777），浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所执业律师。
“普法亮眼 护航青春”公益普法讲师团成员之一，被中国校园健康行动领导组授予”普法科普积极分子“称号。专注于合同、劳动人损及其他民商事专业领域。

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