【共享法庭·普法专栏】小区住宅物业保修金，这笔钱不容忽视！

流浪的三尾猫

各位住宅小区的业主朋友们，有一笔千万级的财富即将“逃跑”了！你们都知道了吗？今年温州市修订《温州市住宅物业保修金管理办法》，其中不乏跨越性的做法和规定，将可能对住宅小区业主产生重大影响。如果错过这个窗口期，上千万的住宅保修金可能就要和你说拜拜了！而要领取这笔泼天的富贵，先看看你们对住宅物业保修金了解多少。

 

一、住宅保修金由来

如果说物业专项维修基金是全体业主给房子交的养老金，那么住宅物业保修金就是开发商把房子嫁出去配的嫁妆。这也就是说住宅物业保修金是由开发商缴纳，并且需要业主从开发商那边“撬”出来使用。

在新规出台之前，因《浙江省住宅物业保修金管理办法》与《温州市住宅物业保修金管理办法》有关住宅物业保修金交存标准不一致。怎么个不一致法呢？简单来说，浙江省的规定的要按照每个楼盘自己申报存档的建安费用来计取，而温州市是按照住建部门和财政部门统计出的全市范围内平均每平方米建安费来计算的。温州的规定会导致，高端楼盘交少了维修没钱花，普通楼盘交太多保修金闲置的情况。为维护业主的合法权益，温州市住建局发布公告根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》来缴纳。新规草案规定，统一成了《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定：住宅物业保修金按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳。物业建筑安装总造价的核定应依据住房和城乡建设主管部门备案的预售资金监管协议载明的工程预算清册总额。

这么一盘算，我们就知道住宅保修金就是小区建安费的2%。小区的建安费有的会在政府网站上公示，也可以按照项目工程概算的60%～80%估算。粗略地来算，造价为1个亿的小区就能有120万左右的住宅物业质保金，如果您是高档大型小区的业主，那么恭喜您，您小区可能会有上千万甚至几千万的住宅物业保修金正躺在监管账户里等待业主去唤醒呢！

二、住宅保修金怎么用

上千万甚至几千万的住宅保修金，但凡是正常人绝对已经心动了，但是想要用出这笔钱往往并不容易。

首先，住宅物业不同部分的保修期是不同的，很多老小区往往在业委会成立前或者意识到这笔钱之前就有部分质保金已经过期不能再使用。

在新规之前，保修金的使用就已经需要《保修通知书》和专业机构出具的工程质量鉴定报告或者规划部门出具的书面确认意见、保修金使用方案、工程预算书等内容作为申请材料，设置了较高的门槛。而新规出台之后，除了对拨付比例进行**，还特别约定了开发商对小区的保修金使用的监督权。看似合理的监管规定，却犯下了“既做运动员，又做裁判员”的错误，无疑使得小区业主使用住宅物业保修金的使用更加困难。让人不禁要问，住建部门为什么不参与监督？如果还是第四方需要监管，工程的监理单位难道不能发挥作用吗？如果是质疑修缮的真实性，专业机构出具的工程质量鉴定报告或者规划部门出具的书面确认意见又有何意义呢？这些都是需要新规制定者回答的问题。

三、新规在即，会产生多大的影响

新规草案的行文内容，透露出浓浓偏向性。

首先，全国首创性的允许开发商可以采用提交银行保修金保函的形式作为保修期内物业维修费用的保证。也就是说，之后再也没有实实在在地把钱交到监管账户了。即使真的需要动用保修金，还要多一手向银行要求支付保修金的步骤。尽管新规草案中一直强调保函需要做到见索即付，但却没提到保修金额超出保函担保金额后，保修金的补充措施。简单来说，这要是遇到个豆腐渣工程，在新规之前可是能够做到一直有问题一直修，保修金用了要足额补齐。草案的规定明显减轻了开发商的保修义务。

其次，在新规草案中对保修金新增了开发商企业主动要求退还的途径。根据新规草案第十八条：“建设单位应当在物业保修期届满前九十日内，向管理机构书面提出退还保修金申请。管理机构应当自收到保修金退还申请后，及时在该物业管理区域信息宣传栏等显著位置，向全体业主公示拟退还保修金公告，公示期为三十日。

建设单位未提出退还申请的，管理机构应当在保修期届满前三十日内，及时在该物业管理区域信息宣传栏等显著位置，向全体业主公示拟退还保修金公告，公示期为三十日。”

建设单位主动申请可以比以往提前两个月拿到质保金，这个窗口期又加大了小区业主、业委会的申请使用保修金的难度。

最后也是最恶劣的一点，是保修金制度的偏向性发生了根本的变化。在新规出台之前，退还保修金的公示期内只要业委会提出异议，可以中止退还，双方进入谈判的程序，直到双方对于保修金的使用达成一致，这一做法无疑是利好小区，利好全体业主的。新规草案却规定，即使提出异议也需要有直接的纠纷作为异议的理由。草案第十九条 “管理机构应当按照下列规定，退还保修金本息余额：

（一）公示期间未收到书面异议的，自公示期届满之日起三十日内退还；

（二）公示期间收到书面异议，经管理机构或第三方专业鉴定机构核实认为该异议不成立的，自公示期届满之日起三十日内退还；

（三）公示期间收到书面异议，建设单位履行保修责任的，自保修工程竣工验收合格之日起三十日内退还；

（四）公示期间收到书面异议，但保修事项或者保修范围存在争议，保修金退还期限延长六个月；争议双方在延长期限内未就争议事项依法申请仲裁或者提起诉讼的，视为无异议，自延长期限届满之日起三十日内退还。”

这样的程序意味着双方如果不走诉讼，即使提出异议，最多8个月内也会退还全部质保金。前面就提到很多小区已经错过了部分保修金的使用期限，还要面临银行的刁难，按照新规草案则还需要面临时间不足的困扰。新规草案的内容将质保金的性质从“大多数情况下修完还有多”成了“最多能修完，很有可能修不了”的情况，这对于小区业主来说是“跨越式”地退步了。

也许从质保金本身的性质出发，它就不是为了拿一笔钱给到小区，只是保障年限内的房屋质量问题；也许从政府的角度出发，在经济下行的2025年，更需要保障房地产企业的存续；也许经济学的角度出发，让全市数十亿的质保金活动起来，更能激发社会的财富活力；但唯有从小区业主的角度来看，这就是损害全市业主的利益。孰轻孰重，每个人心中有一杆秤。

《温州市住宅物业保修金管理办法》修正案草案和《温州市物业专项维修资金管理办法》修正案草案是同一天发布的，如今《温州市物业专项维修资金管理办法》已经正式发布，而《温州市住宅物业保修金管理办法》却迟迟没有动静，真切地希望是有关部门是收到了来自民间的声音，要做出更有利于业主的修改……

有关住宅物业保修金的内容就为大家介绍到这里，希望大家都能有所收获。新规未定稿发布，部分解读属于个人观点，但山雨欲来风满楼，住宅物业保修金需要大家做到未雨绸缪。

浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所：陈邵聆