31地首套房贷利率下限全部出炉！认房不认贷后，哪些城市调整空间更大？

白头翁

在7月底政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”之后一个月，房地产政策优化在上周进入落地期，供需两端政策均有实质举措落地。其中，8月30日广深2个一线城市同日宣布“认房不认贷”，次日央行宣布首付比例和利率下限调整，奏响了本轮地产政策优化至今的最强音。

在楼市销售持续低迷的背景下，上市房企业绩承压，如今需求端优化政策密集出炉，业内对“金九银十”的楼市表现抱有期待。在下一阶段，除了关注需求端政策落地的强度以及效果之外，供给端的政策调整也即将进入新一轮观察期。

形成政策合力

8月30日早上，广州作为一线城市，带头打响“认房不认贷”的第一枪，同日晚间深圳市跟进“认房不认贷”。次日，跟进落地该政策的城市更多，既有与广深同省的中山、惠州，也有武汉等内陆城市。就在人们期待北京、上海加入“认房不认贷”阵营的时候，更重磅的消息在8月31日晚上发布：央行一纸通知，开启了下调最低首付比例下限和存量房贷利率下限的政策大门。

整体来看，“认房不认贷”与优化差别化住房信贷政策均从需求端发力，对第二套房或者改善型购房者最有利。我国主要城市的首套住房首付比例、房贷利率等都明显低于二套住房，两项政策大幅降低了购房者的购房门槛，且两者有望在部分人群身上形成合力。

以广州为例，“认房不认贷”意味着居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请**购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用**购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

央行对差别化住房信贷政策的调整优化主要包括两点：在首付比例方面，首套住房和二套住房的最低首付款比例下限分别不低于20%和30%；房贷利率方面，首套住房商业性个人住房**利率下限调整为不低于相应期限**市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房**利率政策下限按现行规定执行。

目前，广州在“认房又认贷”的同时，执行原有差别化住房信贷政策。在“认房不认贷”之后，无房有**或有**记录的家庭，在广州购房的首付比例将大幅下降至30%，房贷利率将降至4.2%。如广州以最大力度优化差别化住房信贷政策，则首付比例将进一步下调至20%。

不过，央行宣布的调整优化差别化住房信贷政策系作为政策总纲，尚需按因城施策原则，由各地自主决定落实。

“认房不认贷”以及信贷政策调整将有助于降低居民购房门槛和购房成本。当前执行“认房又认贷”且存在限购的城市主要为高能级的一二线城市，其中前者涉及“北上广深”等16个城市，后者包括一二线的24个城市，在政策调整后有望释放出这些高能级城市的购房需求。

目前，“认房不认贷”政策已经进入落实阶段，信贷政策调整仍有变数。从下调空间来看，中金公司表示，3个超高能级城市（北上深）首套/二套的首付比例下调空间平均分别为13和30个百分点，21个高能级城市对应的首套/二套下调空间平均分别为10和15个百分点。从执行速度来看，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，预计二线城市将很快调整至下限水平。

除了两大政策之外，央行降低存量首套住房**利率的政策，也被业内看好将有利于鼓励社会合理消费需求。据中指研究院统计，8月有36省市(县)出台地产优化政策54条，政策频次加快，此前1~8月，调控措施出台数量超400次。

整体来看，上周的两大需求端政策出炉，传达了多个积极信号，提振市场情绪：

第一，政策落地速度快、强度高。“认房不认贷”调整在纳入工具箱之后一周即在一线城市快速落地，让人们对后续住房信贷政策的落地抱有极高期待。

第二，捕捉市场关键时间点。在利好政策集中落地之后，传统的“金九银十”即将到来。政策的出台与落地有助于促进房地产市场信心修复和预期改善，推动刚需和改善性需求入市，激活市场交易。

第三，政策执行有望超预期。在广州落地“认房不认贷”的通知中，对购房主体和**主体的认定不一致，国泰君安房地产行业分析师谢皓宇预计，政策在执行的初期仍然将按照市场理解的以家庭为**主体，并在合适的时候再次调整为以成员为**主体。

民营房企**获支持

除了需求端的政策，上周在供给端也有重要政策落地，且服务于在此前各类供给端政策中受益较少的民营房企。

8月30日，在中国人民银行召开的金融支持民营企业发展工作推进会上，央行行长潘功胜表示，金融监管部门将以《关于促进民营经济发展壮大的意见》作为支持服务民营经济的行动指南，采取有力措施，为民营企业发展创造积极条件。

上交所副总经理董国群则在会上直面房地产相关话题并表示，抓住房地产市场这个牵一发而动全身的领域，坚决落实好支持房地产市场平稳健康发展的各项政策措施。保持房企股债**渠道总体稳定，支持正常经营房企合理**需求，“一企一策”稳妥化解大型房企债券违约风险，推动民营房企股债**项目案例落地。

值得注意的是，在工作推进会上，同时举行了“金融支持民营企业发展签约仪式”。包括房地产企业在内的多家民营企业，在会上与银行、上交所、深交所、交易商协会进行签约。其中，涉房民企签约事项包括：中国银行和龙湖集团、上海证券交易所和大名城、上海证券交易所和新城控股、深圳证券交易所和滨江集团、深圳证券交易所和美的置业进行签约。

在同一日，参与本次会议的龙湖集团、美的置业均在当日宣布发行中票。龙湖集团发行2023年第一期中期票据，发行规模11亿元，期限3年，利率为3.5%。该债券由中债增进提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，由四大国有银行联合承销。美的置业则宣布拟发行15亿元中票，该中票同样获得中债增进提供支持。

在此之前，今年仅有新湖中宝、新城控股、中骏集团、金辉集团等房地产公司先后成功发行中债增进债券，规模分别为7亿元、8.5亿元、7亿元、8亿元。不过整体来看，房企债券**仍面临规模缩水的现状，今年前7个月，民营房企信用债发行规模仅约165.5亿元。

在本次会议之前，证监会本周也发声对房企再**松绑，房地产上市公司再**不受破发、破净和亏损**。

方正证券分析师曹柳龙表示，本次金融支持民营企业发展工作推进会对当前地产企业**两个关注点均有回应，第一是优质房企股权**进展，第二是防范化解民营房企风险。他认为，多部门联合表态后，优质房企股权**有望进一步提速，民营房企也有望获得更大力度的**支持，相关风险或将得到稳妥化解。

仍有政策调整空间

即将到来的“金九银十”将成为政策效果的重要观察窗口。

万科董事会主席郁亮8月31日公开表示，“当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场回到健康合理的水平。”他同时呼吁，“盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，政治局会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，我们也在期待具体举措的出台。”

美的置业董事长郝恒乐8月30日也发声，认可目前渐次落地的地产政策优化。“需求端出台的政策非常具体，力度很大，对于提振房地产市场会起到一定作用，但作用的发酵有一个过程。”郝恒乐认为，“居民的刚性需求长期且持续存在，经过周期调整会回到良性发展的轨道，公司有绝对信心，不管怎样调整，机会一定大于挑战。”

最新出炉的销售数据显示，8月房企销售情况仍在下行，中指研究院统计，2023年1~8月，TOP100房企销售总额为4.36万亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4个百分点；其中8月单月销售额同比下降39.2%，创今年单月降幅新高。

在销售走弱的背景下，上市房企盈利性持续走弱，净利润下滑显著。今年上半年， 97家A H股房企营业收入均值同比下降1.3%，其中，50家企业营收同比下降，68家企业净利润同比下降，行业整体盈利性持续走弱。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，广州、深圳相继落地首套房“认房不认贷”，将有效带动房地产市场预期和信心的修复，短期广深房地产市场行情可期，但市场持续企稳回升仍需更多供需两端政策协同发力。

目前，在政策工具箱中还有颇多储备。陈文静表示，在需求端还可以调整京沪普宅认定标准，如通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。进一步降低交易税费也可以降低居民购房成本。在供给端，陈文静呼吁，进一步加大对房企在**、税费减缓等方面的支持。

东方证券分析师赵旭翔表示，部分于去年底展期的开发贷预计最早于今年四季度到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入**端支持政策的观察点，可能为房地产板块带来更大弹性和确定性行情。