如何看待房企违约现象？

白头翁

碧桂园仍未能支付应于8月7日支付的两笔美元债的票息。发行规模均为5亿美元。按照一年两次的付息频率，两笔美元债此次应付利息分别为1050万美元、1200万美元，虽然目前仍处在30天付息宽限期内，但市场的反应已显现。

一、房企的债务问题有多大？

1、发债规模在持续减少。

2023年1-6月房地产行业发债规模达到2852.55亿元， 同比-0.7%，境外债一直处于净偿还状态，1-6月境外债净**额累计为-245.14亿美元。

2023年上半年房地产行业信用债、海外债、信托以及ABS合计**规模为4041.68亿元，同比下降16.25%，其中信用债下降7.05%，平均发行利率为3.66%，同比+0.12pct。

2、民企获中债信规模偏小。

2023年1-7月以来民营房企获中债信用增进投资股份有限公司担保支持发债仍在持续，**规模约为92.5亿元，去年全年大约为120亿元。

从发行主体来看，由去年的新城控股、美的置业、金辉集团、龙湖集团、旭辉、卓越集团等，进一步扩容至更多的民营房企，如新希望地产、新湖中宝、中骏集团、雅居乐集团等。

3、国央企依然是发债主体

按照企业属性不同统计发债占比情况来看，2023年1-6月境内债发行以国央企背景房企为主，占比达到90.4%，较1-5月占比略有下降。

二、销量变化导致债务压力持续

以碧桂园为例，从佛山顺德的一个楼盘，到遍布全球的超1900个楼盘；从**的深耕城市郊区大盘，到专注三四线城市中心的高档住宅。销售额从2008年的175亿元人民币增长至2017年的5508亿元人民币，跃居行业第一。从碧桂园已发布的2022年财报来看，2022年碧桂园实现权益合同销售额约3574.7亿元，权益合同销售面积约4450万平方米，同比分别下降35.94%和32.99%。

碧桂园今年上半年的销售下滑并没有停止。今年上半年权益销售金额1287.6亿元。而去年（2022年1~6月）共实现权益销售额1851亿元。

三、城市布局对于债务问题亦有重要影响

碧桂园主力布局的三四线城市，去化难大度。2022年，碧桂园归属股东的净亏损为60.5亿元，碧桂园当时表示，如剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后，公司核心净利润约为26.12亿元。这里面“公允价值变动”，就是提取的减值，换句大白话就是，原来三四线能卖200万一套的房子，现在预计只能卖150万，所以要提前确认一下损失。

2022年碧桂园于中国内地的合同销售中产生于三四线城市的金额占比为64%。2022年前，碧桂园在三四线城市的投资占比持续超过60%。2021年，碧桂园新增土地权益投资金额1416亿元，其中66%位于三四线城市。2020年，碧桂园新增土地权益投资金额2100亿元，其中65%位于三四线城市。

碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上表示“通过新增土储布局的调整，我们计划用3-5年时间，将公司一二线和三四线的货值比例提升至50：50”