房贷利率可能直接降!央行回应...

我火了火了

央行回应“提前还款大幅增加”：
支持和鼓励商业银行
与借款人自主协商变更合同约定，
或者是新发放贷 款置换原来的存量贷 款

7月14日，在国务院新闻办举行的2023年上半年金 融统计数据情况新闻发布会上，中国人民银行货币政 策司司长邹澜表示，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势，随着前期积累的购房需求在一季度较快释放，叠加季节性因素影响，4月以来，房地产市场逐步进入常态化运行，房地产市场情况在房地产信贷数据上也有所反映。

中国人民银行货币政 策司司长邹澜

邹澜表示，房地产开发贷 款主要是用于房地产项目的施工建设，通常是在开工时发放，竣工时回收，余额主要取决于同期商品房的在建规模。过去，开发商根据项目销售进度，用预售资金提前偿还开发贷 款的情况较为普遍。去年以来，因为非金 融负债收紧，开发贷 款需求明显增加，商业银行开发贷 款投放力度加大，今年上半年累计新增4200多亿元，同比多增约2000亿元，促进了开发商加快项目施工建设，有利于保障项目的交付。

邹澜表示，个人住房贷 款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷 款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷 款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷 款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷 款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷 款置换原来的存量贷 款。

千万不要忽视这段话，这意味着大家千呼万唤的“降低存量房贷”，有戏了！

具体办法就是，大家跟银行去谈，要么变更合同，要么重新贷 款置换。

央行表态指出了这两条路，还没有见到指导文件，如何操作，仍然需要时间。虽然银行操作起来有些麻烦，但只要想落地，难度再大也是可以操作的。比如家庭名下一套房的，按目前当地首套房利率来执行，两套房的按二套房利率执行。

降低存量房贷利率可以促进银行的业务发展

降低存量房贷利率对购房者无疑是一大利好，意味着每月的还款金额将减少，负担减轻。这将直接降低购房者的财务压力，提高他们的生活质量。同时，由于购房者的负担减轻，他们可能会更有意愿进行购房，从而促进房地产市场的发展。

对于银行而言，降低存量房贷利率可以促进银行的业务发展。一方面，银行可以吸引更多的客户进行房贷业务，增加银行的业务量和收入。另一方面，降低存量房贷利率也可以提高客户的忠诚度，降低客户流失率，从而增加银行的长期收益。

此外，降低存量房贷利率还可以帮助银行优化资产负债表，减少不良贷 款的风险。如果银行的贷 款利率较高，客户可能会因为负担过重而无法还款，导致银行产生不良贷 款。降低存量房贷利率可以降低客户的还款压力，提高还款意愿，从而减少不良贷 款的风险。

综上所述，降低存量房贷利率对于购房者和银行都有利。

央行公开的关于住房贷 款数据中提到，今年上半年，个人住房贷 款累计发放3.5万亿元，但上半年新增的中长期贷 款只有1.46万亿，中长期贷 款其实主要是房贷，据此粗略估算一下，那中间差额是大约2万亿，也就是说上半年提前还房贷的金额大概是2万亿。这么大的提前还贷量，如果持续下去，钱都躺在银行里睡觉贷不出去，银行也赚不到利息差，经济也难以转动起来。所以银行让利是有必要的。

降低存量房贷是有先例的

历史上，存量房贷额外打折是有先例的。时间是2008年底、2009年年初，当时银行给存量房贷客户打了折。打折之前，大家的房贷利率普遍是基准利率的8.5折，打折之后改为7折。

国家之所以在2008年底，做出了给存量房贷额外折扣的决定，主要原因是：当时正值全球金 融风暴肆虐的时候，经济下行压力巨大，此举作为“树信心、稳增长、保就业”的重要政 策而出台。

那次“存量房贷打折”，有力支持了楼市，减轻了还款人负担，成为刺激国内消费的大招。

现在的情况，跟2008年末到2009年初的形势非常类似。我们刚刚经历了百年不遇的“三年疫情”，同时遭遇了“百年未有之中美博弈”，稳增长、保就业的压力较大。

但很有可能，这次不是所有的存量房贷都可以获得额外折扣，主要还是过去几年利率较高的存贷房贷才可以享受。

上图是央行公布的每季度的“全国个人房贷加权平均利率”。

2017年下半年到2021年末，全国房贷利率非常高，比2016年高了100到120个基点，比目前的平均房贷利率高了120到140个基点。

这批购房者不仅被房价套牢，还被高利率套牢。

如果降低存量房贷的利好可以落地，将显著降低这些家庭（估计有上千万）的负担，为他们释放出巨大的消费能力，有利于经济的发展和楼市的稳定。

来源：整理自澎湃新闻、凤凰网房产