市场震荡调整,是真跌还是假摔?

乐清好莱乌

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]一、土地市场降量不降温

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]1、成交面积同环比均下滑。4月，监测65城共成交宅地123宗，环比、同比分别下滑18%和47%，成交规划建面1229.93万平米，环比、同比分别下探9%和42%。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]2、部分城市热度高。4月原先集中供地试点的22城中有13城进行了地块出让，相较而言，杭州的步伐较快，在今年已完成三批次集中供地。上海、广州、合肥、杭州土拍热度较高，核心区域的优质地块更是受到房企追捧，地方平台托底的现象显著降低。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]3、整体供地减少。通过对今年部分重点城市供地计划的研究，发现宅地供应量呈较大幅度逐年下滑，2023年同比大降21%，宅地供应占比也从2021年的23%下滑至今年的17%。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]4、溢价主要靠热点城市拉动，近四个月溢价率直线向上拉升，3月达7.75%，4月继续坚挺达7.81%，为2021年8月以来新高。上海、广州、杭州、合肥四城市，土地市场收金均超百亿元。其中上海合计出让各类地块35宗，出让金额达542.90亿元居首。4月长三角城市涉宅地块成交共87幅，合计收金894亿元，占全国近一半的份额。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]二、新房市场现波折

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]1、成交量上扬承压。据几个行业的研究院综合统计，今年1~4月份全国50城新建商品住宅成交面积为7715万平方米，同比增速为18%，相比1~3月份15%的水平有所扩大。其中，4月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1896万平方米，环比下降27%。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]2、过半城市房价依然上扬。2023年4月全国重点65城新房平均房价17711元/㎡，环比下跌0.02%。有32城新房房价环比上涨。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]3、用户出现观望情绪。4月，全国65个重点城市整体新房找房热度环比下跌14.0%。一线城市新房找房热度环比下跌9.7%，二线城市新房找房热度环比下行14.5%，三四线重点城市新房找房热度环比下跌15.9%。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]上海为例：4月共计有12个楼盘触发积分，比3月份少2个。建发璟院认购率493%，为上海积分较高水平，但不少前期的预计热点项目并没有触发积分。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]三、二手房市场面临挑战

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]1、挂牌量并没有出现井喷。4月，全国40城二手房在架套数为330万套，环比上月下跌0.4%，基本与上月持平。全国40城二手房在架房源中，中小户型的房源占比继续减少，其中1房占比减少0.2个百分点，2房占比减少0.3个百分点。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]2、在架时长减少，市场还在加速去化。2023年4月，全国40城二手房在架时长为73.1天，环比回落1.3%。二手房在架时长主要反应交易活跃度，4月依旧处于下跌的状态，至少表明全国二手房市场尚处于持续交易回升状态。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]3、用户看房热情减少。4月，全国40城二手房看房需求热度指数为0.65，环比上月下跌了16.7%。市场观望气氛也逐步浓郁，影响到购房需求的释放。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]上海为例：4月二手房成交约1.7万套，环比3月下降近7000套，跌幅超28%！

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]四、如何看待5月市场

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]1、用户热度降，代表着5月并不会快速复苏

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]2、五一假日楼市不热，红5月难现

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]3、这轮小波动不是“真摔”，但今年市场复苏之路必然波折

[color=rgba(0, 0, 0, 0.901961)]