“外墙面层计入建筑面积”！ 又是多少冤枉钱？

努力努力再努力

WTF!涂料、真石漆公摊增加0.5㎡，铝板幕墙公摊增加5.5㎡（建面约100㎡），冤枉钱又增加了？

3月1日起，住建部在去年8月发布的强制性工程建设规范《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引发热议。

PART.01

新规规定：有围护结构、封闭围合的建筑空间，应按其**结构外表面所围空间的水平投影面积计算；无围护、单排柱或独 立柱、不封闭的建筑空间，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。

简单地说，封闭式的阳台，外立面也要算到建筑面积中。意味着相比之前，在套内面积不变的情况下，公摊面积反而增加，购房者要增加额外的购房费用。

2月28日，浙江省自然资源厅也发布了相关通知，提出：封闭式阳台，按其**护结构所围空间的水平投影面积计算建筑面积；不封闭的阳台，按其**护设施所围空间水平投影面积1/2计算建筑面积。

封闭阳台要算进建筑面积，那么开发商是不是会选择不封阳台？另外，就是购房者比较关心的问题，按照新规的计算方式，买房得多交多少钱呢？来一起简单看看吧。

PART.02按照新规，不同的外立面，计算产生的建筑面积也会有所不同，以温州目前普遍的真石漆外立面为例。

真石漆墙面厚度一般约为18-20毫米，倘若按原规定一层楼四户总建筑面积合计约600㎡（长40米*宽15米），真石漆墙面厚度约20毫米，那么按照新规计算，总建筑面积将增加约2.2㎡，分摊到四户，则每户将增加约0.55㎡。（来源：丁建刚房产）

来源：丁建刚房产

如果以温州主城区刚需户型2万-3万元/㎡的均价计算，每户购房成本将增加约1.1万-1.65万元。

接着，再来看下以铝板、玻璃幕墙为主的外立面，会增加多少的费用。

假设幕墙外立面厚度约为200毫米，还是以上述的设定，一层楼层楼四户总建筑面积合计约600㎡，那么按照新规计算，总建筑面积将增加约22㎡，分摊到4户，则每户将增加约5.5㎡的公摊面积。（来源：丁建刚房产）

来源：丁建刚房产

另外，从浙江省自然资源厅发布的通知可知，实施新政之后，封不封阳台所带来的公摊面积也会有所不同。

根据文件规定，2018年7月1日-2023年2月28日期间土地出让的住宅，不论是否封闭阳台，均按其围护结构或围护设施的**水平投影面积的 1/2 计算建筑面积。

3月1日后出让的地块，沿用新规，即如果购买的商品房为封闭式阳台，则需按照阳台100%的面积计算。

PART.03

封闭式阳台的外立面玻璃窗墙比较高，不仅看着更美观，也比真石漆墙面的看着更有质感。《民用建筑通用规范》新规的实行，会带来哪些影响呢？我们从购房者、开发商角度来看看。

还记得2017年浙江省出台的住宅全装修规范吗？那是毛坯时代和全装时代的分水岭，新政之后每户都要强制花费20--60w不等的装修款换来房开一套既不喜欢也不实用的室内装修。

这次的新规虽然不会造成砸了装修重来过的二次浪费，但是大家要为新公摊买单是不争的事实。

为了增加竞争力，未来开发商对于一般的刚需性、投资性项不会主动采用铝板、幕墙立面，而是以公摊占比率更低的涂料、真石漆为主。（除非出让文件中就外立面材质、造价作出强制性要求）

另一方面，开发商对于一般项目也不会主动封阳台，如有必要，可能后期会以二次改造的名义进行封窗或者由业主自行处理，这样一来实质上也没有增加额外的公摊面积收费。

从这个角度看，近两年买到铝板立面、主动封窗的业主多少是享受到了过去政 策的红利。

当然也会有高端项目为了追求美观性做封窗，以追求更高的市场认可度与溢价率。就是高净值客户再出“一点点血”就好~

翠湖里外立面实景，摄于2022年8月，来源：温州房哥

公摊面积一直都是购房者比较关注的一项指标，目前也没有统一的标准。这种无形之中增加购房成本的买卖，以后要是能整改整改，自然是好。不过想要取消公摊面积，目前来看可行性不大，不过倒是可以逐步向以套内面积计价的方式过渡。

不过购房者也不用太担心，新规在今年3月1日后实施，已出让土地不适用于新规，在这之后出让的土地才适用于新规。

今天就叨叨到这里啦，对于新规的实施，你有什么见解呢？欢迎在评论区参与讨论，更多楼市资讯、热点新闻，敬请关注《瓯越楼市》！