波哥聊楼市：一二线回暖了，四五六线城市呢？

你若盛开

一二线城市的在回暖

北京二手房：2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。2022年以来成交高位

上海新房：1月底至今已连续出现5个“日光盘”，更有项目出现“千人摇”行情。

1月31日，招商虹桥璀璨时代三期开盘，147套房源当天售罄，认购率204%；

2月3日，杨浦城投开发的悦尚海开盘，221套房源卖了190多套；

2月4日，青浦中铁虹桥逸都第三批次开盘，376套房源在3小时内全部售罄。

杭州土地：2月21日，杭州开展了2023年第一批次集中供地，13宗地块中，有8宗触顶成交、2宗溢价成交、3宗底价成交，成交总额为182.23亿元，整体溢价率达9.3%。

四五六线城市回暖没有机会？

1、结构性供给错位的压力。

在近日国新办召开的一次新闻发布会上，当郑国光介绍由住建部等近10个行业部门共同完成的第一次全国自然灾害综合风险普查工作时，透露“由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑。、

当然，这里面有大量的农村住房及城市中的商业用房。

据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年11月1日，我国家庭户人均住房建筑面积达41.76平方米/人。其中，乡村的家庭户人均住房建筑面积为46.8平方米/人，城市和镇的分别为36.52平方米/人和42.29平方米/人。

2、中小城市的库存量也在高位

截至2022年末，全国新建商品住宅待售面积26947万平方米，较上年末增加4186万平方米，同比增长18.4%。

2015-2016年，一二线楼市在经历了一轮暴涨后便迎来新一轮政 策高压，三四线楼市却依托棚改发力叠加投资需求迎来了久违的去库存。

2016-2019年期间，很多三四线城市新建了大量住房。源于过度依赖土地财政收入，使得商品房的供应量远超实际需求。

2019年棚改退潮后，那些缺乏产业和人口等基本面支撑的非核心三四线城市的购房需求便开始呈现明显萎缩。

如何判断城市未来中小城市房子销量？

1、GDP和一二手房销量高度正相关

2022年GDP总量前24个城市中，有20个是和商品房销售金额前20重合的。 只有泉州、南通、无锡、福州4城不在，按照24座万亿GDP城市区域分布，南方超过北方。其中18座位于南方，6座位于北方。作为南方的重点两省，广东、江苏平分秋色，万亿之城数量持平。

从2022年拿地的数据来看，南通、无锡亦排在前20之列。

2、是否在五大城市群之中

京津冀、长三角、粤港澳、成渝、长江中游五大城市群，成为推进中国新型城镇化和参与全球竞争的重要空间载体，并带来大量优质人才、金**本、创新技术以及产业资源。

3、是否有严重的返乡置业情结

2022年商品房销量排行：广东省、江苏省、浙江省、山东省、四川省、福建省、河南省、安徽省、上海、湖北省、江西、湖南、重庆、北京、河北。