置业热点关注：低利率背景下 哪个时间点买房的人适合提前还贷？

解放中的小黄鸭

日前，许多手里有闲钱的人纷纷选择了提前还贷，“提前还房贷”等相关话题甚至冲上微博热搜，银行为控制提前还贷的人数及规模，对提前还款的金额和次数进行了限 制，甚至还有银行关闭了手机银行提前还款功能，只能线下办理，各地普遍出现提前还款排长队的现象，排队时长基本上在3-6个月。

提前还房贷等于赚钱，2021年四季度购房者获利更多

银行定期存款收益大幅跑输房贷利息，是大部分提前还贷者的主要原因。现在提前还贷的基本上是之前房贷利率在5%-6%的贷 款人，房贷利率偏高，而目前股票、基金、理财等价格大幅度下行，银行主流5年定期存款利率在2.7%左右，和房贷利率存在明显的倒挂，存款收益跑不过房贷利息，所以将原来用于投资和存银行的部分资金用于提前还贷，提前还贷相当于赚钱。另外，还可能存在通过提前还贷，然后申请银行的消费贷或经营贷业务，以获取更低的贷 款利率，但是经营贷、消费贷应用范围都会排除和房地产消费相关的，违反了贷 款合同所约定的用途，银行可能会采取提前收回贷 款等措施。

2021年，全国平均房贷利率连续上调，在四季度达到峰值，贷 款利率达到5.6%，首套房贷 款利率甚至达到6%，2022年开始房贷利率逐步降低，2021年四季度房贷利率最高，首套6%，和目前银行主流5年定期存款利率2.7%相比，是它的二倍以上，所以2021年四季度的购房者提前还贷能够节省更多利息，相当于赚到更多钱。

从20个重点一二线城市来看，广州、无锡、苏州、成都、杭州2021年10月首套、二套主流房贷利率均在6%以上，处于较高水平，和定期存款利率存在明显的差距，所以这些城市的购房者提前还贷能够节省更多利息，可以更加积极提前还贷。

银行限 制提前还房贷

从银行侧来看，个人房贷业务是风险较低、收益稳定的优质资产，不但利率水平稳定，而且坏账率极低，在经济增长放缓的大环境下，尤显珍贵，因此存量房贷各银行都非常重视。此外银行限 制提前还房贷还主要受两方面因素影响，其一是房贷申请量一直处于低位，一二手房成交量减少导致近一年来的房贷申请量减少，房贷发放减少但提前还贷增多，这导致银行在房贷业务层面呈现指标未达成。其二是居民存款不断增多，2022年居民存款又创新高，这代表银行的负债在增加，放贷意愿度会明显提升。家住无锡的小林21年在无锡购入了一套房产，在无锡交行贷的款，经过LPR的下调，目前房贷利率还超5.5%，所以想将手里的存款提前还款，交行工作人员回复称，提前还款大约需要排至9月份。

存量房贷利率下调的可能性很小

目前来看，银行对存量房贷利率进行统一下调的可能性很小。绝大部分的存量房贷利率水平是根据LPR加减基点来调节的，这本身已经是兼顾到市场动态变化层面，并且房贷利率的调整本身也是写入合同之中的，贷 款方在签订时也知晓利率设定。对于新老房贷利差，市场推动优化的动力并不足，一方面对于银行来说，这一业务本身并不会带来实际好处，相反降低老房贷的利率水平只能让自身利润受损，同时降低之后也不必然带来新贷 款量的增加。另一方面各地方政 府目前的重要任务是稳定房地产市场，存量房本身的利率变动并不会对房地产市场形成直接影响，相反只有新增房贷利率的大力降低才能吸引新购房需求，带动市场热度回升，提升市场信心。

哪种提前还贷方式更好？

目前，银行一般支持2种提前还房贷的方式：全额提前还清，部分提前还款（缩短还款期限或减少月供）。

如果单从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷 款期限更划算，因为借款人的还款周期缩短，要还的利息就会减少。借款人若是对当前月供没有太大的压力，那就可以选择缩短还款年限。

如果选择了减少月供的话，那么每个月的还款压力就会减轻，当然，利息也会有所减少，但是可能没有缩短还款年限减少的利息多。如果自己觉得当前每月的还款压力比较大的话，对未来收入预期信心不足，那就可以选择减少每月月供的方式。