重磅解读：现房销售来了！预售制或将成为历史

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2023 年 1 月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，此次会议明确要促进转型，有条件的地区可以进行现房销售，2023年现房销售的改革已开启。近期河南、四川、安徽、山东等地提出将试点现房销售。58安居客研究院表示，由于2022年停工断贷潮风波，去年以来市场对现房销售及预售制一直保持较高关注度，长远看，现房销售可能会取代期房预售，但这种改变并非一蹴而就，过快推进不利于行业平稳发展，预计部分省市展开试点也是由点到面逐步展开，再不断扩大覆盖面。

一、现房销售从鼓励和自愿升级为“试点”

此前各地一直在提现房销售，更多是从鼓励和自愿的角度出发，但是今年山东、安徽、河南和四川等地，从鼓励和自愿升级为“试点”，发生了重大变化。其中河南于2月7日提出将以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

二、现房销售规模占比持续提升

梳理一下目前全国现房市场现状，2022 年全国现房销售面积为 1.6 亿平方米，同比下降 2.3%。现房销售面积出现小幅下跌，主要是受到全国房地产市场降温大环境的影响。而全国房地产新建商品住宅和期房同比降幅更大，新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，期房销售面积同比下滑29.6%。2022 年楼盘停工烂尾风波事件影响了购房者对于期房的信心，使得部分购房需求从期房市场转入到现房市场中。

数据显示，2021 年 6 月—2022年12月，全国现房销售占比整体呈上升趋势，2021年6月占比为 9.5%，到了 2021 年 12 月升至 10.4%，而到了 2022 年 12 月继续上升至 13.9%。受停工烂尾事件的影响，购房者担心买期房有风险，而现房销售可实现所见即所得，对现房的需求明显增加，现房销售规模占比不断提升。

通过对全国2013-2022年现房和期房的销售价格分析，可以发现，现房价格总是低于期房价格，2022 年现房价格为 8326 元/平方米，期房价格为10486 元/平方米，新房比期房低 2159 元/平方米。虽然购买现房的风险较小，但是其房价竟然更低，主要原因在于，目前市面上大部分楼盘在期房的时候就开始销售，等到现房的时候，仅剩下少部分较差的房子还在销售，所以现房销售价格较低。

目前全国现房销售规模占比仍仅为13.9%，占比较低，但是处于持续上升的态势，随着现房销售政 策的不断改革和落地，预计现房销售规模占比将会继续提升，也将会有更多质量较优的现房在市场上销售，带动现房价格走高。

三、预计后期将会有更多省市开展现房销售试点

随着2023年多地提出试点现房销售，关于商品房预售制的弊端，以及是否应推行现房销售，再次成为市场热议的话题。58安居客研究院认为，现房销售或使企业运营模式发生变化，也将推动行业转型。一方面，试点现房销售或加快行业的优胜劣汰，是推进行业整体向好的一项举措，另一方面，此举可有效规避“烂尾”现象的产生，同时可更有力的保障购房者权益。但现房销售的难度在于，房地产行业是资金密集型产业，试点现房销售的项目，或面临较大的资金回笼压力。虽然各地不断放松楼市调控政 策，但目前市场形势仍然不佳。现房销售对企业资金的要求将明显高于以往，对大部分房企来说，个别项目实施可行，在更大范围推行将加剧房企资金压力。长远看，现房销售可能会取代期房预售，但这种改变并非一蹴而就，过快推进不利于行业平稳发展，预计部分省市展开试点也是由点到面逐步展开，再不断扩大覆盖面。

2023年来看，1 月17日，全国住房和城乡建设工作会议会议明确要促进转型，有条件的地区可以进行现房销售，近期河南、四川、安徽、山东等地也提出将试点现房销售，预计后续各地在住房和城乡建设工作会议中都会提及现房销售的试点工作，由点到面逐步展开的发展模式，尤其是一些重点省会城市会加入到试点现房销售的大军中。其它与现房销售相关政 策也会加速调整，包括商品房预售资金监管政 策将会从严、预售门槛将会提高、供地政 策会不断加入现房销售条款、现房销售的制度和流程会加快制定等。