关于提前偿还房贷的五问

白色预警

2021年LPR加减基点，是确定房贷利率水平的方式。但这一方式实际在各地落地的差异度非常大，尤其是市场热度较高的2021年，有些城市和地区首套房贷利率都会加点，两套房加点更是在100个基点以上，因此产生了大量实际利率在5.3%甚至超过6%的情形。虽然2023年LPR相比2021年已经有明显降低，但加点还是会保持签合同时约定的数额，这就导致了大量2021年包括之前的购房者在实际房贷利率层面会明显大于2022年入市的群体。

1、存量房贷利率下调可能性大吗？

目前来看，银行对存量房贷利率进行统一下调的可能性很小。绝大部分的存量房贷利率水平是根据LPR加减基点来调节的（少量存量房是采取固定利率方式），这本身已经是兼顾到市场动态变化层面，并且房贷利率的调整本身也是写入合同之中的，贷 款方在签订时也知晓利率设定。

理论上，存量房利率的调整，贷 款人可和银行进行协商，协商一致就可进行变更，但从目前实际情况来看，银行并不会单就利率和贷 款人进行协商，只接受提前还贷的申请。

2、银行在提前还贷方面卡得比较紧是为何？

从银行侧来看，房贷本身就是非常优质的业务，不但利率水平稳定，而且坏账率极低。因此存量房贷各银行都非常重视。为了可以留住优质贷 款，不少城市都推出了二手房“带押过户”方式，这一方式可以保证房产所有人变更，但贷 款银行不变。

银行目前卡提前还贷本身是也受两方面因素影响，其一是房贷申请量一直处于低位，一二手房成交量减少导致近一年来的房贷申请量减少，房贷发放减少但提前还贷增多，这导致银行在房贷业务层面呈现指标未达成。其二是居民存款不断增多，2022年居民存款又创新高，这代表银行的负债在增加，放贷意愿度会明显提升。

3、新老房贷利率差距越来越大，是否存在一些灵活的变动方式？

对于新老房贷利差，市场推动优化的动力并不足，一方面对于银行来说，这一业务本身并不会带来实际好处，相反降低老房贷的利率水平只能让自身利润受损，同时降低之后也不必然带来新贷 款量的增加。另一方面各地方政 府目前的重要任务是稳定房地产市场，存量房本身的利率变动并不会对房地产市场形成直接影响，相反只有新增房贷利率的大力降低才能吸引新购房需求，带动市场热度回升，提升市场信心。

4、用经营贷和消费贷置换房贷可行吗？

如果本身符合经营贷的条件，的确是在经营公司，所贷资金也是用于公司经营，采取经营贷置换的方式并无不可，也是符合相关规定的。用消费贷来置换并不可取，一般来说消费贷的应用范围都会排除和房地产消费相关的，这一操作本身存在违规性。

5、提前还房贷缩期、缩额哪个更合适？

如果手头有大量闲置资金，并且也不准备投资资本市场，选择提前还贷缩额，是个减少利息支出的方案，尤其是房贷利率高的群体，更是可以考虑合理做好资金布局，在兼顾家庭支出、资产投资的同时适当减少房贷总额度。对于年轻群体来说，提前还贷缩期并不可取，这本身并不会降低当下的还贷压力，偿贷周期更长压力更为分散。