没有一个冬天不可逾越，58安居客房产研究院张波预判2023楼市十大趋势（上）

双鱼座

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1月6日，波哥聊楼市之2023年十大趋势发布会在线上启动。58安居客房产研究院分院院长张波以“没有一个冬天不可逾越”为主题解读“2023年楼市十大趋势”。2022年，房地产行业经历了诸多挑战，相较于2021年的“紧”，2022年的关键词基本以“松”为主，旨在推动楼市“寒冬”回暖。

2022年，我们经历了较为严峻的疫情形势，房地产行业也受到疫情的冲击，但疫情其实是短期影响市场波动的因素，真正影响房地产的是长期因素改变。未来，随着疫情管控精准化，疫情对市场短期影响越来越小，更多是市场自身影响。

正如四季轮回，冬天过后春天就会到来，没有一个冬天是不可逾越的。那么，2023年市场会如何变化发展呢？让我们从政 策、房价、房企、租赁等层面，逐一透视2023年的行业图景。

我国房地产行业进入新周期

趋势一

“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，2022年是房地产的“政 策大年”，我们看到的是降准降息、限购放松、三箭齐发、房企纾困、保交楼等热词，都是积极推动市场复苏的动作。

纵观楼市，可以将2022年分成两个阶段，上半年通过“稳需求”来“稳经济”，下半年通过“保供给”来“稳信心”。

通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题，切实推进“保交楼”的实施效果，实现行业纾困。在需求侧，地方稳楼市政 策发布频次突破历史极值，2022年以来楼市松绑政 策涉及270余个省市地方，三四线城市占到近8成以上。各地共发布政 策频次700余次，在5月发布频次出现峰值。

在供给侧，下半年后以优化土拍规则、放松预售标准、政 府回购、组织团购等政 策开始密集出台。公积金支持政 策及信贷政 策在各地运用作为广泛，有50%以上的省市地方都出台了相关规定；尤其是公积金政 策调整方式灵活多样，在5月以后成为最主要的楼市松绑政 策之一。

从落地情况来看，从“因城施策”到“一城一策”各地都有不同的政 策放松。事实上，稳楼市政 策对市场的影响也有所不同。

从三种不同市场来看，对于高潜力城市而言，政 策放松力度普遍较小，市场受政 策摆动影响因素低，内驱动力充足，回暖周期普遍较其他城市快，整体也起到压舱石的作用；对于较高、中等城市潜力城市而言，政 策放松力度普遍较大，对市场产生一定影响，但回暖周期需依靠城市自身韧性，表现不一；对于一般城市潜力城市而言，政 策放松力度较大，部分城市由于本身购房政 策较宽松，政 策继续放松力度有限，对市场产生一定影响，但这类城市回暖周期普遍较长。

2023年的政 策方向，我们可以从四个层面进行预判：

1.住房双轨制进一步完善

二十大后，在制度层面将完善住房双轨制、逐步推进房产税，预计房产税出台时间可能会延至下轮市场上涨阶段，即2024至2025年。

2.优化房企融 资

各项融 资渠道重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重 组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此外，增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定居民预期。

3.需求端政 策仍有下调空间

涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政 策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量首套高利率按揭贷  款，利率也有望适度下调。优先覆盖于政 策还有下调空间且前期政 策出台对市场作用较小的城市。

4.支柱产业带动下游齐发展

在确定房地产仍然是支柱产业后，在2023年的各项鼓励性政 策会加快出现，包括房地产上下游企业，及政 策提到的养老地产、智能家居市场等都会有长足的发展。

我国房地产行业会进入到一个新的周期，2022年我们面临了很多的考验，但是政 策上也给到了许多的指引方向。

房价快速两极分化，中产阶级需求逐步被消失

趋势二

“千磨万击还坚劲，任尔东西南北风”，房价的变化和趋势是老百姓普遍关心的话题。从统计局的数据来看，截至2022年11月，70个大中城市有超过62个城市的二手房房价下跌。房价现在正在进入一个K型的分化，部分城市的房价还是继续往上走，另有一部分城市的房价在下行。

1.豪宅化趋势将会在一二线城市长期延续

高端住宅每年的成交占比都在逐步增长，而在2022年更是出现明显上涨，楼市调整对其影响较小；高端住宅需求主要集中在一二线城市，如2022年长沙的大户型成交占新房近一半比例。长远来看，高端需求依旧为这些城市需求主力，而其他需求逐步会挤压到保障性住房和二手房市场中去。

2.三四线城市中低价位住宅占比或持续提升

中低价位住宅主要存在四五线城市，随着房价出现调整，这部分城市的中低价位住宅占比出现急剧攀升；从中低价位住宅成交占比相对较高的城市来看，都是人口相对流出，经济体量不大，未来发展潜力较弱的城市。

3.受限于收入预期及刚需消失，中端改善也会减少

居民储蓄额快速增长，相比10年前的收入增长带动的储蓄增长不同，主要是对未来预期不足而导致的储蓄增长，尤其是中产阶级收入增幅放缓更为明显；20年高速增长的房地产交易量已完全透支刚需，当前房地产需求逐步会从刚需向改善转变，那么预期不足将会促使这部分需求延期或消失。

4.摇号抢房短期或将逐步减少，新房限价依旧是房价倒挂的主要因素

对于新房的限价，核心40城市的挂牌价格开始下跌，是多数城市一二手倒挂现象出现缓解的主要因素；从倒挂现象缓解和严重的两类城市中抽象样本城市来看，基本上二手房价格下跌城市倒挂现象缓解，二手房上涨城市倒挂现象严重。限价政 策不取消，倒挂现象也不会消失。

既要保交楼也要保房企

趋势三

“鱼，我所欲也，熊掌，亦我所欲也。”，我们应该“保交楼”还是保房企？2022年各地楼盘停工引发关注。7月开始，全国性“保交楼”发声，防范金融性风险、稳民生、稳经济。“保交楼”其实是在2022年非常关注的一点，不只是2022年，在2023年也是受到特别关注的，中央经济会议明确提到了，“保交楼”是稳民生重要的前提。各地方性落地细则，缓解房企资金压力的当务之急。

01

保房企迫在眉睫

1.实力品牌房企项目更有保障

58安居客房产研究院结合“楼盘交付信心指数”研究模型，通过项目交房保障力、房企健康保障力、市场热度保障力三个维度对部分城市的交付能力进行了综合测评，并形成“楼盘交付信心指数榜”。在11月榜单中，郑州的万科、保利和华润的项目共占据15席，这三家房企在郑州深耕多年，实力不容小觑，2022年已逐渐形成“三足鼎立”之势。由此可见，当前实力品牌房企的项目“交付力”相对来说会更有保障。

2.时隔20年再明确，房地产是支柱产业

近期，高层频频表态房地产业的重要性。2022年12月15日，国务院副总理刘鹤更是直接强调，房地产是国民经济的支柱产业。2003年以来，房地产被称作是支柱行业，高层仅有寥寥数次表态。此次重提，也可以对来年房地产政 策的大致走向窥见一二。

3.土地收入对财政的贡献度稳中有升

根据财政部公布的各年度年财政收支情况，国有土地使用权出让收入，近年已达到30%左右。土地财政的依赖度，呈现稳中有升的态势。

4.2022年房地产底部徘徊，房企面临生存挑战

2022年，作为国民经济支柱的房地产业，在防炒作、去产能、降杠杆等系列政 策的影响下，叠加疫情防控和内外部其他因素的影响，房地产步入了底部区间，市场持续冰冻。房地产开发企业，也迎来了最严峻的生存挑战。一方面，市场信心低迷，商品房交易走低，企业经营运转困难；另一方面，资金回笼周期延长，保交楼任务压力加大；第三是房企的债务暴雷，引发连锁负面反应，加剧了观望的情绪。

5.开发商销售不畅，业绩普遍缩水

2022年，受整体市场持续低迷影响，房企的销售业绩普遍下滑。2022年1-11月，千亿房企减至19家，去年同期这一数据为35家，2021整年千亿房企41家。而排名前三十的房企中，仅有三家开发商的业绩正增长，其余均出现不同程度下滑，最大跌幅甚至超70%。

6.“保房企”迫在眉睫

2021年年底，全国房地产开发投资增速自2017年来首次低于固定资产投资增速，且2022年增速差距不断扩大，固定资产投资更多由基建带动。2022年1月开始房企到位资金增速一直处于负增长。投融 资规模持续下滑，当前市场环境下开发商投资意愿及能力均较弱。

2022年，房企受困于资金回笼放缓，叠加融 资环境收紧，债务违约风险加大，展期和实质违约的金额，以及涉及房企的数量，均较往年大幅增加。2022年展期的房企多达23家,发生实质违约的房企共9家。

7.只有“既保交楼又保房企”才能打通市场循环

只有直接作用在房企身上，才能稳经济、防风险，打通市场循环，更有利于消费者信心的恢复，而非“头痛医头，脚痛医脚”。

失速之下，救市提振信心已成共识。2022年以来，房地产市场逐渐步入失速的通道中，调控政 策的风向也发生了转变，重心从降产能、去杠杆、防炒房，转移到提信心、化风险、促需求等方面。近期，刺激政 策更是利好迭出，至少释放了三大信息：

①扩大内需提升至战略高度，住房改善需求予以重视和支持；

②不发生系统性风险是底线，优质头部房企风险优先化解；

③房地产业的前进目标，是向新发展模式平稳过渡。

02

哪些房企能活下来？

目前政 策的变化，对于房企，尤其是供应侧房企融 资端的修复，已经做的非常到位了，金融“十六条”、三箭齐发，既能通过股权融 资，又能通过债券融 资，又能向银行做一些信贷，三箭齐发，整个融 资渠道应该能开尽开了。

哪些房企在新的发展模式下，更能有优势的存活机会？

1.优质的头部房企。这是在中央层面明确表态要支持优质的头部房企的，中央经济会议上也明确说了，从这个链路上来说，优等生肯定是被优先救助的，包括五大行在内的银行，都是先授信给碧桂园、万科、龙湖、金地、招商等优质头部企业。

2.“三道红线”绿档房企。2021年1月1日，全面实行的“三道红线”政 策，是针对所有开发商划出的三个指标，分别为：①剔除预收款后的资产负债率大于70%；②净负债率大于100%；③现金短债比小于1。其中，一道都没踩中的房企，被归为绿档。当前，虽然该政 策的执行度和关注度逐渐淡去，但仍不失为房企稳健发展的一个参考指标。

3.拿地补仓未来有货可卖的房企。2022年，虽然不少房企在土地市场表现出“躺平”的姿态，但是也有不少房企积极补仓，加之去年的拿地动作，2021-2022买地前五的房企新增土地货值均超5000亿。其中，保利发展、碧桂园近两年累计新增的土地货值均超6000亿；万科、中海、华润的新增货值分别达5518亿、5159亿和5109亿。此外，绿城中国、招商蛇口、龙湖集团等房企的新增土地货值，均在3000亿以上。对于这类的房企来说，可能更有多的机会。

4.聚焦主航道，稳扎稳打不激进的房企。这方面的正向典范，如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。发展脚步迈的太快，抑或是产业布局上过于多元化，容易发生暴雷等风险，最终难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。

租赁业务快速发展，营收难顶半边天

趋势四

“长安米贵，居大不易”，对于很多新青年来说，到一个城市最先选择的就是租房。那么，未来是不是很多人要租一辈子的房子呢？租赁是不是能撑起半边天呢？人们会不会改变对于租房需求的认识呢？

1.行业生态优化，市场进入规范化发展阶段

整个房地产的推进，一定不只有商品房和买卖房交易，租赁也是一个最重要当中的一环。2022年住房租赁政 策端以完善监管、支持推进保障性租赁住房落地为主要方向，对住房租赁企业、经纪机构、中介机构、承租人等市场主体权益进一步规范完善，有利于行业长期健康发展。

从全国来看，安居客全国40城的租赁价格指数显示，40城租金涨跌各半，平稳中有分化。人口规模稳定及产业支撑较强城市，价格表现更强，如北上广杭；人口输入型及旅游型城市，受疫情影响更显著。

2.下半年租赁转弱，市场信心不足

2022年，受到国内多地疫情反复的影响，毕业租赁旺季缺席。三季度开始市场供需持续走弱，市场挂牌持续缩量，在一定程度上对挂牌价格起到了支撑作用。

从各城市租赁市场情况来看，北京、上海、广州2022年租赁价格表现相对平稳，深圳市场供需持续低迷影响，价格表现较弱，月度波动幅度更显著。二线城市中，房价更高的杭州、成都租赁价格表现相对更强，重庆、西安价格走势整体趋弱。疫情后成都供需回升，其它城市二季度供需持续低迷。

从需求端来看，一二线城市，中低价格需求仍是主力，均呈现中低需求占比下降，而以白领为主的中端需求相对稳定，占比小幅上涨。

3.租赁业务快速发展，但营收难撑半边天

一些房企自2017年开始布局租赁住房业务，并将其定位为主航道业务。经过五年发展，对于目前营收保持在千亿级别的房企而言，租赁业务的体量及营收贡献仍相对较小，中短期内难以对冲主营业务下降带来的影响。

租赁只有让大家更安心、租金更稳定，整个租赁市场未来才会发展得越好，这也是我国未来不断推进的重点方向之一，2023年还是保障性租赁房源快速增加的年份。