2022年乐清房地产行业年度报告

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[size=0.8em]2022年度[size=0.8em]房地产行业情况
[size=1.28571em]年度报告
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2022年已经过去，回望这一年，房地产行业又走过了非比寻常的一年：商品房销售规模大幅下降、楼市“断供风波”涌现、房企债务危机频现等等。

为了稳定楼市，2022年从中央到地方都频繁释放积极信号，从支持需求端到支持企业端，政 策力度不断加大，房地产市场预期持续改善。

乐清城市网房产在线通过对这一年房地产行业所发生的热点回顾梳理，总结出这些关键词，与大家回顾走过的2022。

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房住不炒   良性循环    政 策组合拳    带押过户   低迷    房贷利率下调    收缩  流动性危机    维稳    造血    租购并举    支柱产业    土拍托底    债务违约    金融十六条    新发展模式    降准降息    三支箭    保交楼    合理住房需求    以价换量    信心恢复

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: \  I3 G' _# z1 Q年度报告概要

宏观环境
- T: s( k9 Q, e% L0 O$ j土地市场
: B0 C. W% c% ]( `楼市数据
总结预测
- 宏观环境 -

Macro-environment


国家政 策01房地产是支柱产业

5 s. i- t- U- d! N, v; c02保交楼
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03三支箭

　　

04房住不炒

05租购并举

资料来源：中指研究院综合整理

城市规划

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开工建设2022年度景观绿化提升工程、2022年度市政道路改造提升工程、乐清传媒大厦、北界路（宁康东路-东银路）、乐清经济开发区南片道路网二期建设工程等项目；加快建设盐盆山清和公园一体化工程、中心城区绿道建设工程（中运河绿道）、胜利塘北片道路网、温州雁荡山景区市政设施改造及环境整治工程、中雁荡山景区品质提升工程等项目；建成市区城西大道建设工程二期、乐成街道南门片文化公园建设工程、柳市镇林宅湿地公园二期建设工程、柳市镇新民村综合农贸市场建设等项目。

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% f( P8 v# A- W' x8 i- }6 q市政交通
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228国道乐成至黄华段建成通车。湖江公路改建、朴岩线至虹三线延伸、虹三线蒲岐段改建、里一隧道改造、沙北公路改造、亨东公路二期、溪北大桥等8个项目交工验收；228国道至323省道连接线一标段、万黄线K3-K9段改造、天蒲公路二期等工程完工。大岙隧道及接线进入扫尾阶段；104国道至325省道连接线已进场施工；325省道、228国道至324省道连接线二标、中心大道三期、双店线一期、甬台温铁路乐清东站至港区连接线、S2铁路三改等施工加速推进。超前完成省级民生实事新改建农村公路9.9公里。

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- V. M: [8 l3 w1 q; J( ^文化教育
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一是全力推进校网布局顶层设计。综合谋划新一轮校网布局规划，到2025年新建26所以上公办园、改扩建幼儿园6所，新建中小学校17所、改扩建学校项目20个。二是全力推进校网优化调整。推动乡村小规模学校撤并调整，将10所学校（校区）撤并周边优质学校。三是全力推进学校项目建设。5所公办幼儿园、3所学校已投用，3所学校已开工建设，4所学校已办理前期手续。温州理工学院乐清校区完成相关前期工作，“乐清人自己的大学”正在加速创办。

-土地市场 -
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3 H. i1 X9 t; t) _  X$ d land market

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土拍市场-地块总概
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备注：为了较好区分各区域之间的对比情况，乐清城区包含城南街道，城东街道，乐成街道，经济开发区，翁垟街道，盐盆街道；虹桥周边包含虹桥，石帆，雁荡，大荆等；柳白周边包含柳市，白象等地，本文内出现中心区特指为中心区中心片区和滨海片区。

土拍数据整理不含个人购买，或出让面积在1000平以下的涉宅地块。成交数据统计自官方网站，由于网站的不稳定性和网签的延后性，数据仅供参考。

2022年乐清市总计推出11宗涉宅地块，地块终止/流拍的有5宗（分别在乐成街道/虹桥镇/清江镇/城南街道），出让成功的有6宗。

2022年乐清市涉宅地块成交19.8万方，乐清城区出让涉宅地块成交总面积达19.6万余方。

土拍市场-成交金额

2022年乐清市涉宅地块成交金额近41.22亿元，乐清城区成交金额41.1亿元。楼面单价回落明显，2021年楼面价均在万元以内。仅乐清市胜利塘北片未来社区滨海名邸单价达9000多元/㎡，其余单价在4000-6000不等。

拿地门槛放低，却少有开放商竞拍，大多以起拍底价竞得。2022年成交总价最高的地块位于胜利塘北片，乐清市中心区发展有限公司（项目名为滨海名邸）以33.8亿元拿下，拿地价也超越2021年的第一名上品（总价28亿元）。

注：折合楼面价为加上配建面积成本折算后价格，因成本浮动，数据仅供参考。

单地块面积最大的也是乐清胜利塘北片地块，占地面积200亩。

土拍市场-楼面价
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2022年乐清市涉宅地块成交楼面均价5500元/m2；乐清中心区楼面折合均价为6228元/m2，同比去年中心区楼面均价下降了5353元每平方。

滨海名邸楼面价约9457元/m2，拿下今年乐清地区最高的楼面价，远低于去年高峰位的楼面价，当时君兰1万4、琨玉1万7、万和樾1万6、雍锦园1万4、上品1万1。

6 g2 s- f# V- x7 z' I! Q( b- 楼市数据 -
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* r1 Q7 d" S$ J8 B新盘供应
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2022年乐清总计房产开盘面积共计90万方，开盘套数7868套房源。相较2021年，开盘的总面积和开盘套数都降了不少。

其中乐清城区房产开盘面积共计41.1万方，开盘套数3527套房源；

虹桥周边房产开盘面积共计15.8万方，开盘套数1304套房源；

柳白周边房产开盘面积共计33.1万方，开盘套数3037套房源。

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2022年新增加19个新盘（以拿到预售证为准，纯安置房不计入），其中乐清城区周边是6个（江河大境、万象天地、景明·春和、上品、中金广场、玉榕湾），虹桥周边有7个（华港嘉园、君悦上品、春风嘉里、锦悦府、景悦豪庭、迎曦景苑、星漫花苑），柳白周边有6个（悦澜庭、上坤新隆沄栖风华、新鸿·君品雅苑、白鹭公馆、云水麓园、翡翠滨江苑）。2021年全市新增了25个盘，近两年楼市库存量较大，2022年基本上在清售尾盘当中。

年度销量
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销售总概
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2022年乐清全市销售面积近114万方，共计成交9148套房源。其中住宅成交7976套，loft/办公用房成交449套，商业用房成交458套，酒店/公寓式酒店/餐饮成交265套。

住宅成交占比仍是大头，约占总成交87%左右。

/ }, |0 l' ]: u0 R月数据
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从月成交数据来看：受大环境的影响下，本年销量一直处于持续“低迷”的态势，偶有一两个月爆表，还是安置房的统一网签造成的，6月份成交量最高；9月份成交量次之，12月份成交量最低，如果剔除6月和9月的安置房项目，真正的成交量只剩几百套，全年成交数据低迷。

从月成交类型来看，住宅类用房还是主要的销售对象，乐清虽然loft项目不多但是销量并不是很好，去化率也比较缓慢。

从总成交数据来看，2022年乐清城区成交6315套，柳白区域有成交2148套，虹桥区域成交684套。

# \0 Z2 x. }  }& S# @7 x; h成交套数排行榜
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据2022年年度成交数据统计，金地公园上城以479套拿下2022年乐清年度单盘销售冠军，几乎是去年销冠的一半销量，跟去年销售排行榜第七名的怡和嘉园却不分上下，可见2022年楼市成交量是多么的一蹶不振。

从前十数据来看，乐清城区有6个楼盘上榜，柳白区域有4个楼盘上榜，虹桥区域则无楼盘上榜。

成交数据统计自官方网站，由于网站的不稳定性和网签的延后性，数据仅供参考。

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development history

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从去年销售数据来看，2022年乐清成交量较2021年降幅明显，特别是在2021年下半年开始，楼市开始走下行周期，2022年年初以及金九银十等重要节点，房产真实成交数据还是不容乐观，而且2022年国家层面楼市政 策密集出台，扶持楼市回暖，今年最后2个月支持性政 策则不断加码。在乐清这种三线城市看来，起色较慢。

2022年亮相的新盘不多，乐清城区周边开了6个盘，但2021年开的楼盘较多，市场存量较大，对购房者来说选择还是挺多的，但总体价格都比较高。

从土地方面来看，2022年的地块出让主要集中在上半年，成交地块楼面价均不高，这跟所处的地理位置有一定的关系。由于流拍和无人竞拍导致土拍供地减少。

从2022年成交地块来看，集中供地呈现“高开低走”的态势。全年地块市场偏冷，房企拿地谨慎，大部分以0溢价竞得土地，土地流拍有所增加。与去年第一批次的薄利抢地形成鲜明对比，今年地块利润空间更为充足。从全年来看，地方国资托底，成为全年拿地主力。

此外，2022年存量盘增加，对房企来说，楼盘间竞争将增加，对购房者而言，可选择的空间将加多，市场也将重新回到买方市场。

2023年，市场将会有什么变化？尽管近期“房地产是支柱产业”的叙述再次被重申，预期更多扶持政  策即将来临，但房地产市场压力犹存，对期房烂尾的担忧可以在短期内得到根本性解决，而房价上涨预期的转弱则无法从根本上得到改变。融 资环境将会延续今年末的宽松态势，2023年房企的融 资状况可谓是“柳暗花明”。

2023年，在“房住不炒”基调下，供需两端政 策均有继续优化的空间。新房市场将呈现多个“新规模”。在存量房时代，二手房占据房地产市场的主赛道。首先是市场的回归，随着经济环境的逐渐恢复，相信明年市场需求能够有序、平稳释放，在保持整体价格稳定的前提下，交易规模可能略高于今年。更为重要的是，住房市场的参与者，也将回归理性。

▍▍资讯、土拍

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▍▍踩盘、航拍
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