【乐清普法课堂】业主维权第一步——如何成立业委会

仙人板板

2021年4月27日上午，中驰湖滨花园第三届业主（代表）大会如期召开，选举产生了新一届业主委员会。街道办负责人现场寄语“众望所归，任重道远”。2021年2月25日，乐清市城南街道办事处聘请嘉瑞成（乐清）律师事务所业委会专业法律服务团，全程参与和指导第三届中驰湖滨花园业主委员会换届工作。



业主委员会简称业委会，是指由物业管理区域内业主选举产生，代表业主的利益，执行业主大会决议，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个自治组织。近年来，业委会在小区管理和基层治理过程中发挥着越来越重要的作用。但是很多小区不知道如何选出合法有力的业委会，很多业主认为成立业委会很简单，可实际上操作起来，并不容易。作为一个亲自参与中驰湖滨花园选举全过程的律师，还是来给大家说说操作的流程吧：

第一步：需要在小区进行初步动员，本小区十人以上的业主联名，向街道办事处或乡（镇）人民政 府提出成立业主大会的书面申请。根据《温州市业主大会和业主委员会指导规则》（下称《指导规则》），成立业主大会需要具备的前提条件之一是：
（一）房屋出售并交付使用的建筑物面积达到物业总建筑物面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑物面积达到物业总建筑物面积百分之三十以上的。



第二步：社区接到申请后，通常会组织业主代表进行座谈，并在小区发布公告，号召业主参与业主大会会议筹备组。筹备组一般由5-9人组成，其中，业主代表3—7名、建设单位代表1名、社区组织或者居委会代表1名。一般社区或者居委会代表担任组长，业主代表选出副组长。筹备组人员需要有公益心，有时间，不怕辛苦，热心服务，积极动员小区业主参与。筹备组成立后，需要由街道办事处或乡（镇）人民政 府公告筹备组成员名单。

第三步：确认业主身份和业主表决权数。一人多套房的算一人，一房登记在数人名下的算一人。表决权不仅看人头数，还要看专有建筑面积大小，所谓的“双过三分之二”、“双过半”都离不开面积统计。这个阶段，通常需要筹备组成员挨家挨户做动员工作，动员所有业主是比较艰难的。据了解，在确认动员阶段，最多的一户业主家去过三次以上，反复宣讲业委会成立的好处。很多时候，业主是冷脸相对，直接给你一句“我们不管！我们不参与！别再来了，烦死了！”或者是“我家物业费已经交了，别再来烦我了！”。遇到这个情况需要很大的耐心。筹备组应该多利用现代化的沟通平台如QQ，微信等建成业主群，然后在里面做好宣传工作。

第四步：动员工作做到差不多的时候，需要选出业主代表。这个过程业主一般都是相互推诿的，“我没时间，做不了”“有工资吗？“你让其他人做吧”“xx室人不错，你们让他做呗”。这时候就需要综合大家的意见，告诉业主，很多人觉得xx适合，你同意吗？有人出面了，这个过程就需要筹备组从中协调，并宣讲业委会的公益性和责任性。业主代表选出后，需要公示业主代表的名单，接受大家监督。业主大会召开的基础，要求业主人数、专有面积“双过2/3”参与，看似容易实则难。

第五步：业主代表选出来后，需要进行业主委员会委员候选人提名。此阶段，通常会有两种极端情况出现：一是公务员多，企业家多，移民多的小区，或者是历史问题比较多的小区，业主对担任业委会委员一事顾虑重重，避之唯恐不及；第二种情况是青年人多，参与感强的新小区业主，对任何与小区有关的事务都感兴趣，总是担心筹备组、业委会有暗箱操作从而损害自身利益，因此，踊跃报名，候选人数远远多于需要人数。

第六步：筹备组成员起草、公布和修订《管理规约》、《业主大会议事规则》，决定业主大会召开时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会委员候选人名单并进行资格审查，在业主大会召开十五天前进行公告并征求业主意见建议。重中之重，千万要避免没人出来参选业委会委员的状况，业委会委员候选人选得好，后面的工作会顺利很多，小区才有主心骨。

第七步：筹备组主持召开业主大会，议题主要锁定在表决《管理规约》、《业主大会议事规则》，表决业委会委员人选。业委会一般是5人、7人、9人或者11人组成。表决、计票、验票工作公开透明至关重要。在“双过2/3”参与的基础上，业主人数、专有建筑面积“双过半”赞成，则业委会成立。业委会成立后筹备组解散，所有筹备资料移交业委会。

第八步：业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，成员分工，上报街道办事处备案、刻章后可以开展工作。



流程写起来不复杂，实际上操作很繁琐。笔者最多的一户曾经去过五到六次，很多时候是没人在，或者是不愿意开门。但是，为了多得到一户业主的支持，只有锲而不舍的入户做工作。最重要的事，请一个专业律师服务团队，真的省心的多。

嘉瑞成（乐清）业委会专业法律服务团：陈邵聆

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