【民法典普法专栏】从《民法典》看小区物业维修基金谁做主？

维他命

“小区物业维修基金”可以称得上是“房子的养老金”了。不过维修基金的归属和使用问题一直是令小区业主头痛的问题，作为业主，到底该如何高效、便捷地使用这笔维修基金？

一、相关案例

案例一：上海某房地产开发公司开发建设了一住宅小区，该小区于1998年全部竣工并经核准登记。该小区业主在购买房屋和车位时，均按购房流程及相关规定将应由业主承担的房屋维修基金交给了开发商及开发商委托的物业公司。现小区业主委员会起诉开发商及物业公司要求返还代为收取的维修基金。法院审理认为，维修基金属于全体业主所有，开发商在代为收取后，应依法划转至专门的维修基金专户。小区业主在购房时已实际支付了维修基金，而作为开发商及物业公司所收取包括维修基金在内相关费用，负有将属于业主共有的维修基金返还给业主之责。

案例二：2014年，北京某小区三位业主至业主委员会处查询物业维修基金开支明细，发现小区内采购监控设备事宜未经其同意，并且该事宜属于业委会集体讨论事务的范围，不应由业委会主任一人决定，违反议事规则，属程序违法。故此，三位业主联合起诉业主委员会，要求撤销业委会的决定。经法院审理认为，上述决定虽未经业委会半数委员以上同意，决定程序不符合议事规则规定，存在瑕疵，但从结果上看，该决定并未侵害业主的权益，反而是基于安全考虑维护各业主的利益，采购监控设备不是非常重大的事项，可以灵活处理。

二、维修基金归谁所有？如何使用？

问题一：维修基金归谁所有？

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。维修资金并非属于房地产开发商所有，也不属于物业公司所有，该笔款项属于全体业主共有。事实上，国内的小区里的维修资金均由物业公司代收，也顺理成章的由其保管和支配，业主应当转变观念，牢牢把握主动权，通过业主大会及业主委员会充分行使自己的合法权利，合理的运用这笔资金。

问题二：小区里哪些地方可以动用维修基金？

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
小区的公共区域，比如电梯、屋顶等，特别容易陈旧甚至老化，只要经业主共同决定，就可以动用维修基金来对其进行维修和保护。

问题三：维修基金是否只能用作维修？

“维修基金”顾名思义，该基金作维修之用，不能挪作他用，不错，原来的物权法也确实规定维修基金仅用于维修。不过实践当中，有些老旧小区的设备破烂不堪，已经不能维修了，或者继续维修成本实在太高，继续维修真不如重新更换，此次民法典充分考虑到这方面的问题，将维修基金的适用范围扩大到维修、更新和改造。

问题四：维修基金使用起来难不难

维修基金的使用也得经过一系列的法律程序，申请加审批，基金拨款。不过小区业主人数众多，众口难调，难就难在大家意见不统一，难以达成共识。原来物权法从资金安全考虑对维修基金的启用设置了较高的标准，这大大降低了维修基金的使用效率。此次民法典调低了维修基金启用门槛，民法典规定，使用维修基金只要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，另参与表决业主中专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，大大降低了维修基金启用门槛，让维修基金可以更加高效、灵活的使用。

文章提供者：浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所杨寒琪

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