200套房子背后的“空手套”，“以旧换新”的底层逻辑你得知道！ - 乐清城市网

作为楼市观察员，这份由乐清城投集团发布的“以旧换新”公告，信息量巨大且设计精妙。它并非简单的促销，而是一次由地方国企（城投）深度操盘的“一二级市场联动”与“存量资产盘活”的操作。其背后的逻辑可以从政策、金融、市场、风险四个维度来拆解：

当前楼市的核心堵点在于“卖不掉旧房，就没钱买新房”。对于手握老旧资产的改善群体，二手房挂牌积压、成交周期长是最大痛点。城投直接下场收购旧房，相当于为特定区域（三个街道）的改善需求提供了确定性的“兜底”，消除了置换链条中的最大不确定性。还要求有物业，所以自建房不在考虑范围内。

公告收购的旧房集中在2000年至2020年建成，这是城市更新的重点对象。城投收购这些房源后，理论上可以进行修缮、改造，未来或用作保障性租赁住房、人才公寓。这符合当前“盘活存量、扩大保障房供给”的政策导向，实现了“以旧换新”与保障房筹集的闭环。但小编看来，城投收购散户房源，再进行钱财的投入概率不大，最有可能的是抵押贷给银行，拿到现金流。

注意关键点：收购旧房用的是“抵价券”，还额外赠送“优惠券”（旧房交易价的12%，封顶20万）。这本质上是城投集团用自身的信用背书，以“类代金券”的形式完成了对业主旧房的支付。

对城投：没有直接掏出巨额现金去收购这200套旧房，而是通过未来的新房销售回款（业主支付的超出抵价券部分的差价，以及200套房源快速去化带来的现金流）来对冲收购成本。这是一种高明的资金杠杆术。

委托三家机构**评估取平均值，这一设计非常专业。既防止了业主虚高报价，也避免了国资流失，确保收购价相对公允，为城投后续运营这些旧房（如出租或抵押**）预留了安全垫。

条件设定得非常精明：新购房价必须高于旧房价。这意味着参与置换的业主，其购买力是向上走的。海和云庭项目主推125-220㎡户型，显然是瞄准了有能力且有意愿“以小换大、以旧换新”的优质改善型客户，实现了客群的精准画像。

确定性：200套房源被明确锁定，减少了市场的不确定性，加速了开发商（乐扬置业）的资金回笼。

低成本：对于开发商而言，这200套相当于“团购”式成交，省去了大量的渠道佣金和营销推广费用。

限定200套、报名时间仅11天、严格的流程（报名-审核-评估-摇号-签约），每一个环节都在制造“过期不候”的紧迫感，利用行政流程加速购房者的决策周期。

权利负担自解：要求业主在签约前自行解除抵押、按揭。这意味着城投收购的是“净房”，无需垫资替业主解押，将解押的金融风险和操作成本转嫁给了业主。

流程中断机制：任何环节（评估不满意、选房放弃、签约逾期）业主的退出，都视为自动放弃，城投可随时终止流程，不承担违约责任。

撤销机制：如果最终新房无法网签，旧房收购可撤销并恢复原状。这确保了交易闭环一旦破裂，城投能全身而退。

仅限乐成等三个核心街道、仅限国有出让土地、仅限2000年后建成的非危房。这种“掐尖”式的收购，确保了城投收进来的资产具备较好的流动性和保值性，避免了接手“不良资产”。

乐清城投的这次操作，表面上是“以旧换新”，实质上是地方国企利用自身信用和资源优势，扮演“做市商”角色，对区域存量资产进行的一次结构化盘活。

对业主：提供了快速变现且享受补贴的置换机会，尤其适合那些房子挂了大半年卖不掉的中产。

对城投：既推动了新房销售（保交楼、稳投资），又以较低成本收储了主城区的优质二手房源（为未来的保障房或资产运营铺路），实现了经济效益与社会效益的“一石二鸟”。

这是一次典型的“政府搭台、国企唱戏、居民置换、存量盘活”的综合博弈，值得其他三四线城市甚至一二线城市的城投公司借鉴。其成功的关键，在于海和云庭项目的产品力是否能真正承接住这批改善客群的需求。