一线城市更需要进行“救市” 一周政 策解读
【本周关键词】：下调存款利率、放松限购、城中村统租、购房驿站、预售监管►►►国家级06.08--工商银行、农业银行、建设银行等六大国有银行下调存款挂牌利率六大行如期下调各类型存款利率。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行陆续在官方渠道更新了最新存款利率，其中活期存款挂牌利率下调5个基点至0.2%；两年期定存下调10个基点至2.05%；三年期、五年期定存均下调15个基点，最新为2.45%、2.5%。点评：在当前M2增幅达到近两年相对高点，并且居民储蓄率也在不断的提升的情况之下，整体的货币提升却并未带动消费的提升，表明居民储蓄提升并未是全面的，可能存在于少部分人群，因此消费力相对不足。而当前主要国有银行再次下调存款利率的目的是通过低利率来促进消费，不过这种降低利率是无法线显著提升消费的，及时是促进也多数是提升少部分人。在当前存款利率快速下跌的同时，贷 款利率并未下跌，尤其是房贷利率未同步调整，还有就是存量房贷利率也相对高企，从而极大的阻碍了大部分人的消费意愿，并且在未来收入预期不足的情况之下，更需求降低房贷利率来促进消费，效果会相对更好。06.06-中国经济时报发布《一线城市房地产限购应适时优化调整》的文章一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限 制性政 策，促使非核心区去库存的同时，又不影响核心区域稳定房价，此举值得更多城市借鉴。未来，一线城市或将根据房地产交易市场的变化来逐渐调整限购等政 策，对于一些住宅市场比较冷、购买力较弱的区域，可能会先放开限购等政 策，而对于一些住宅市场购买力较旺的地方，可能会继续执行限购等政 策，以保持具有风向标意义的一线城市房地产市场平稳、健康发展。点评：当前，经济面相对较好的，并且人口有持续较强流入意愿的一线城市，其交易量出现了大幅萎缩，其调整幅度不亚于部分三四线城市，因此其也需要和三四线城市一样需要得到相应的救市政 策的支持。我们认为，只有一线城市楼市的活跃度和交易量的提升，对于全国楼市就具有较强的体征作用。以往楼市回升前期都是通过核心城市的带动才有全面的回暖，而当前一线城市楼市政 策依旧秉承的前期相对较为严厉的打压，尤其是限价政 策，即阻碍以二手房为主的一线城市交易量的回升，又与“房住不炒”的楼市政 策相违背，因此部分不合时宜的调控政 策也需要在当前取消。
►►►城市级
06.05--深圳：启动了城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政 府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。点评：对于此次深圳城中村由“万村”向“统租”的转变，我们认为从居住安居和舒适度来考虑的话，对城中村进行规模化品质提升改造必然能够带来极大的利好，但是这一需求相应的需要付出居住成本的极大增加。深圳市政 府在保障性租赁住房目标无法完成的情况之下，只能通过行政手段在市场上收储房源，这样成本相对较低，见效也会更快，但是其统一进行改造话，对已经承租的租客是极大的不公平，并且在一个片区大规模的收储城中村租赁用房，短期内造成供应的不足从而会提升租金，并且改造之后也会从新评估成本从而影响到房源租金，那么对于租金成本相对敏感的中低收入人群会阻碍其其他方面的消费支出，并且也是不利于外来人口持续流入深圳，从而影响到整个城市的经济面。06.04--苏州：由苏州市住建局打造的“购房驿站”在市房产交易中心正式启用据苏州发布微信公众号消息，近日，由苏州市住建局打造的“购房驿站”在市房产交易中心正式启用。除集中展示部分房地产企业的品牌项目，“购房驿站”还推出了接入“苏找房”线上平台的触摸屏幕，只需轻轻一划就可以在线查看房源。据介绍，“苏找房”平台同步进行了升级。平台推出了新房频道，官方发布新房关键信息，如投资方、套型图、房屋面积、价格等，准确传达楼盘信息；官方平台搭建沟通渠道，可通过电话、微信等方式与项目销售及时联系，沟通一键直达，助力交易达成；官方平台提供免费服务，为开发企业提供免费信息发布服务，展示信息无忧，降低企业成本。点评：苏州“购房驿站”出发点是免费提供一个楼盘信息的发布平台，降低企业成本，但是实际运行中还是很难。首先，市场上存在较多成熟的找房平台，其通过长期运营和经验的积累，已经形成一套符合用户需求的找房逻辑，并且其拥有庞大的运维团队以及较大的运营费用保证其流量的导入；其次，新媒体的兴起，用户的找房路劲也在发生转变。苏州再次打造一个传统的找房平台感觉不太合时宜，并且没有产品研发团队支持及流量支持的平台，其对房企的影响也相对较小。0605--广西：印发《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》广西壮族自治区住房和城乡建设厅近日印发《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》。其中明确，获得预售许可之前，房地产开发企业不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，不得以任何形式向购房人收取预售价以外的费用。点评：该政 策应该是对当前楼市预售制度的重申，是防止开发商变相逃脱预售制度的监管，减少购房者买房之后的风险。当前新房的销售主要是通过预售完成，其存在较大的不确定性，尤其是后续的交付风险都会由购房者一方承担，因此各地政 府不断的三令五申的对房企预售出台强监管措施，但是在实际执行过程中却又普遍出现弱监管的情况，尤其是在楼市出现调整的情况下，房企交付困难的情况时有发生。如若预售制度出现问题，是否可以调整预售制度或者现房销售来保障购房者的合法权益。
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