一性次讲清楚带押过户
3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中山西、天津、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。一、以往房产带押如是如何交易的？第一步：双方签订房地产买卖合同之后，由原业主一次性提前归还银行的全部贷 款余额。第二步：银行解除抵押权第三步：房地产交易中心注销抵押登记，业主就取得了该房屋的完全产权（清水房）第四步：下家向银行申请贷 款，并办理相关的产权变更。风险点：上家一次性清偿贷 款，实际中主要有两类方式：下家付买房首款，首款用于提前还贷。即双方签订房地产买卖合同之后，买方将首期房款专项用于帮助上家归还贷 款余额。（如果后续未能完成交易，下家追索款项存在风险）上家找“过桥资金”，用于还贷，之后再用下家的首付款等购房款项偿还。上家的成本明显增加，这类过桥资金的利息高，即使只是1-2个月的借款期限，也很有可能要承担1%以上的月利息成本。二、带押过户要解决什么问题“带押过户”的核心是免去提前筹款还贷解押环节，实现带抵押房产过户转移登记和抵押权登记手续同步办理。1、解决问题：房产交易时，无需提前归还旧贷 款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷 款等手续，实现不动产登记和抵押贷 款的有效衔接。2、法理依据：带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷 款等手续，实现不动产登记和抵押贷 款的有效衔接。3、使用范围：在银行业金融机构存在未结清的按揭贷 款，贷 款合规。4、不适用：1）按揭贷 款当前有逾期记录。（不能适用）2）不动产登记簿已记载禁止或限 制转让抵押不动产的约定3）《民法典》实施前已经办理抵押登记的第2、第3条应当由当事人协商一致再行办理。三、带押过户的三种模式模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷 款方达成一致，约定发放新贷 款、偿还旧贷 款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷 款、偿还旧贷 款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷 款结清后及时办理旧抵押权注销登记。模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷 款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。这三种“带押过户”模式，地方会有更多自主权。从实际推进过程中，建议更多采取“新旧抵押权组合模式”的方式会更多一些，这种方式对于风险控制力会更强，尤其在不变更贷 款金融机构的情况下，更有利于银行前置性控制风险。四、带押过户的推进有阻力吗？从目前的落地情况来看，如果买卖双方的贷 款银行不是同一家银行，二手房“带押过户”的落地实施很难。1、表面原则：买房双方贷 款银行对同一套房产的评估价值可能不同，买方贷 款银行担心引入产权风险2、实质原因：上家贷 款银行不想让存量房贷业务流失。
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