重磅解读：2023《政 府工作报告》 未提“房住不炒”意味着什么？
https://pics-house.21yq.com/2023/0307/16781520683043529660.jpg3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议如期开幕。《政 府工作报告》定调2023年楼市：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。看似“老生常谈”的提法并无新意，但对比近几年的政 府工作报告，我们却发现，出现频率相当高的“房住不炒”在此次报告中并未出现，同时还新提到了房企化解风险相关的内容，对于解决当前楼市的主要问题的措辞，也发生了微妙的变化。https://pics-house.21yq.com/2023/0307/16781520685847953654.jpg一、激活住房消费是2023年乃至“十四五”期间的工作重点1、未提“房住不炒”，不代表鼓励投资行为尽管此次政 府工作报告未像2020年、2022年提出“房住不炒”，但并不代表“房住可炒”。只是由于在不同的行业发展周期，当前的市场情况已发展逆转，去年下半年以来楼市萧条，开发商库存积压，整个房地产市场呈现下坡走势，绝大部分城市不仅不存在炒房行为，甚至连正常的住房消费行为也因为经济下行以及新冠疫情能不可抗力因素而搁置。因此，此次再提“房住不炒”意义已不大。当前促进行业健康发展的行为，鼓励合理的住房消费应该首当其冲。去年12月15日，国务院副总理刘鹤就指出，“房地产是国民经济的支柱产业”，“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑”。房地产是支柱产业再次被明确提出，也引导市场预期和信心的回暖，并且无论从购房政 策引导还是从金融支持上，购房者和房企都受益颇多。2、“一城一策”刺激住房消费，今年改善型购房政 策松绑还有空间此次《政 府工作报告》中提到“支持刚性和改善性需求”，把“合理住房需求”区分开来，分别重点提出，这样的提法实际上在去年7月就的国常会上就有“”保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”的相关表述。这也进一步说明了“刚需”和“改善”是我们住房消费群体中的两类人群，政 策扶持上要都覆盖到，但也要区分对待。今年1月5日，住建部部长就提出，大力支持购买首套房，首付比、首套利率该降的都要降。与此同时，央行、银保监会也建立首套住房贷 款利率政 策动态调整机制。当前各地在支持首套房即“刚需”人群上的政 策普遍较为宽松，据58安居客研究院统计的重点22城中，当前最低首付为二成的就有7个城市，三成的有13个城市，合计占到91%。同时，在利率动态机制下，三个月房价同比、环比均呈下降的城市积极下调房贷利率。今年以来，郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷 款利率下限。目前，多地首套住房贷 款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段。总体来看，当前全国房贷平均利率处于历史低位，在低首付和低按揭利率、及购房补贴、契税优惠、公积金支持等组合优惠下，刚需者的上车门槛大幅降低。https://pics-house.21yq.com/2023/0307/16781520690241899508.jpg同时，二套房首付比例也较之前大大降低，最低的在4成。对二套房标准的认定也进一步放宽，取消“认房又认贷”，只“认贷不认房”成为趋势，这使得原先改善型购房者被“误伤”的情况大幅减少。部分城市还通过外地父母投靠、租房用作保租房、生育多孩的家庭可多购房屋等措施，进一步惠及到了改善型群体。https://pics-house.21yq.com/2023/0307/16781520694908497979.jpg58安居客研究院分析师许之静预计，在今年定调支持刚需和改善型购房后，今年，部分城市房贷利率下限或跌破3.8%的水平，同时对于二套房贷利率也有继续下调空间。同时，预计今年重点将聚焦改善型购房的松绑政 策，除了取消“认房又认贷”外，还会从取消限售，放开第三套房贷等方面入手，覆盖更多的改善型群体。二、房企金融的化解是关乎行业信心修复的关键值得一提的是，化解房地产企业风险等相关内容首次进入政 府工作报告。在2022年7月断贷风波后，房地产金融政 策方面从2021年从严转向趋松的态势。经过一系列的“保交楼”工作，将断贷的影响逐步得到控制，已经购房的人群心态得到稳定，但是房地产购房信心恢复仍然困难重重。2022年11月开始全方位定点托举房地产企业，房地产金融政 策从“保交楼”转向“保房企”，随着“三支箭”、“金融十六条”的逐步落实支持下，房企融 资环境明显改善，不过支撑范围仍然圈定在优质房企身上。而从此次“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”的表述上看，今后扶持的依旧会是优质房企。至于小型房企依旧需要靠切换赛道，寻求第二曲线来站稳脚跟。如在两会前夕出台的住房租赁“金融17条”征求意见稿，就鼓励企业通过存量改造增加保租房的供应，对于高库存的房企来说，也能为其快速消化库存，同时为融 资提供新渠道。在过去多年的高周转模式下，行业风险集聚，对于优质房企来说，改善资产负债表是在未来一个阶段的重要任务，同时“防止无序扩张”，则更需要对企业的监管保持严格，强化此前出台政 策的落地执行，才能促进企业健康发展，修复行业信心。三、保租房是解决新市民、新青年住房问题的关键，将成为未来住房供应的重点增量今年两会再次将“加强住房保障体系建设”写入政 府工作报告，从之前的“改革完善”到“推进”，再到如今的“加强”，充分说明了近年来我国住房保障体系建设上取得的进步。根据住建部的规划，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），解决新市民、新青年的住房困难。截至目前，结合各城市规划目标来看，23省及75城已发布“十四五”保障性租赁住房筹集目标，总量约760.7万套。其中，广东、浙江省的规划占比较高，规模均超过120万套，两省合计占比达到约33%。各城市规划筹集保障性租赁住房也基本占新增住房供应总量的20%-45%，一线城市的保障性租赁住房供应占比相对较高，占比达到40%左右。https://pics-house.21yq.com/2023/0307/16781520698297737144.jpg从各类城市保障性租赁住房分布情况来看，一线城市规划总量占比约26.5%，城市筹集规模基本在40万套以上，其中，深圳、广州规划目标达到60万套。二线城市的数量相对较多，因此，规划总量占比达到57.4%。但城市间差异较大，强二线省会城市筹集规模基本在15万套以上，而人口规模相对较少的城市规划量在1万套左右，如珠海、海口等。整体来看，保障性租赁住房的供应主要以人口净流入的大城市为重点。https://pics-house.21yq.com/2023/0307/16781520700921488486.jpg自2022年开始，保障性租赁住房正式从供给端发力，以人口净流入的大城市为重点，加快建设筹集保障性租赁住房。“十四五”期间，随着各地市场规范的不断完善，住房租赁企业、经纪机构、中介机构、承租人等市场主体权益将进一步完善提升，同时，保障性租赁住房也将进入全面落地阶段，项目落地速度将大大提升，保障性租赁住房将成为未来住房供应的重点增量。
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