没有一个冬天不可逾越，58安居客房产研究院张波预判2023楼市十大趋势（上）
https://pics-house.21yq.com/2023/0111/16734001362863243072.jpg，时长01:17:081月6日，波哥聊楼市之2023年十大趋势发布会在线上启动。58安居客房产研究院分院院长张波以“没有一个冬天不可逾越”为主题解读“2023年楼市十大趋势”。2022年，房地产行业经历了诸多挑战，相较于2021年的“紧”，2022年的关键词基本以“松”为主，旨在推动楼市“寒冬”回暖。2022年，我们经历了较为严峻的疫情形势，房地产行业也受到疫情的冲击，但疫情其实是短期影响市场波动的因素，真正影响房地产的是长期因素改变。未来，随着疫情管控精准化，疫情对市场短期影响越来越小，更多是市场自身影响。正如四季轮回，冬天过后春天就会到来，没有一个冬天是不可逾越的。那么，2023年市场会如何变化发展呢？让我们从政 策、房价、房企、租赁等层面，逐一透视2023年的行业图景。我国房地产行业进入新周期趋势一
“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，2022年是房地产的“政 策大年”，我们看到的是降准降息、限购放松、三箭齐发、房企纾困、保交楼等热词，都是积极推动市场复苏的动作。纵观楼市，可以将2022年分成两个阶段，上半年通过“稳需求”来“稳经济”，下半年通过“保供给”来“稳信心”。通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题，切实推进“保交楼”的实施效果，实现行业纾困。在需求侧，地方稳楼市政 策发布频次突破历史极值，2022年以来楼市松绑政 策涉及270余个省市地方，三四线城市占到近8成以上。各地共发布政 策频次700余次，在5月发布频次出现峰值。在供给侧，下半年后以优化土拍规则、放松预售标准、政 府回购、组织团购等政 策开始密集出台。公积金支持政 策及信贷政 策在各地运用作为广泛，有50%以上的省市地方都出台了相关规定；尤其是公积金政 策调整方式灵活多样，在5月以后成为最主要的楼市松绑政 策之一。从落地情况来看，从“因城施策”到“一城一策”各地都有不同的政 策放松。事实上，稳楼市政 策对市场的影响也有所不同。从三种不同市场来看，对于高潜力城市而言，政 策放松力度普遍较小，市场受政 策摆动影响因素低，内驱动力充足，回暖周期普遍较其他城市快，整体也起到压舱石的作用；对于较高、中等城市潜力城市而言，政 策放松力度普遍较大，对市场产生一定影响，但回暖周期需依靠城市自身韧性，表现不一；对于一般城市潜力城市而言，政 策放松力度较大，部分城市由于本身购房政 策较宽松，政 策继续放松力度有限，对市场产生一定影响，但这类城市回暖周期普遍较长。2023年的政 策方向，我们可以从四个层面进行预判：1.住房双轨制进一步完善二十大后，在制度层面将完善住房双轨制、逐步推进房产税，预计房产税出台时间可能会延至下轮市场上涨阶段，即2024至2025年。2.优化房企融 资各项融 资渠道重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重 组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此外，增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定居民预期。3.需求端政 策仍有下调空间涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政 策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量首套高利率按揭贷款，利率也有望适度下调。优先覆盖于政 策还有下调空间且前期政 策出台对市场作用较小的城市。4.支柱产业带动下游齐发展在确定房地产仍然是支柱产业后，在2023年的各项鼓励性政 策会加快出现，包括房地产上下游企业，及政 策提到的养老地产、智能家居市场等都会有长足的发展。我国房地产行业会进入到一个新的周期，2022年我们面临了很多的考验，但是政 策上也给到了许多的指引方向。https://pics-house.21yq.com/2023/0111/167340013652891442.jpg
房价快速两极分化，中产阶级需求逐步被消失趋势二
“千磨万击还坚劲，任尔东西南北风”，房价的变化和趋势是老百姓普遍关心的话题。从统计局的数据来看，截至2022年11月，70个大中城市有超过62个城市的二手房房价下跌。房价现在正在进入一个K型的分化，部分城市的房价还是继续往上走，另有一部分城市的房价在下行。1.豪宅化趋势将会在一二线城市长期延续高端住宅每年的成交占比都在逐步增长，而在2022年更是出现明显上涨，楼市调整对其影响较小；高端住宅需求主要集中在一二线城市，如2022年长沙的大户型成交占新房近一半比例。长远来看，高端需求依旧为这些城市需求主力，而其他需求逐步会挤压到保障性住房和二手房市场中去。2.三四线城市中低价位住宅占比或持续提升中低价位住宅主要存在四五线城市，随着房价出现调整，这部分城市的中低价位住宅占比出现急剧攀升；从中低价位住宅成交占比相对较高的城市来看，都是人口相对流出，经济体量不大，未来发展潜力较弱的城市。3.受限于收入预期及刚需消失，中端改善也会减少居民储蓄额快速增长，相比10年前的收入增长带动的储蓄增长不同，主要是对未来预期不足而导致的储蓄增长，尤其是中产阶级收入增幅放缓更为明显；20年高速增长的房地产交易量已完全透支刚需，当前房地产需求逐步会从刚需向改善转变，那么预期不足将会促使这部分需求延期或消失。4.摇号抢房短期或将逐步减少，新房限价依旧是房价倒挂的主要因素对于新房的限价，核心40城市的挂牌价格开始下跌，是多数城市一二手倒挂现象出现缓解的主要因素；从倒挂现象缓解和严重的两类城市中抽象样本城市来看，基本上二手房价格下跌城市倒挂现象缓解，二手房上涨城市倒挂现象严重。限价政 策不取消，倒挂现象也不会消失。https://pics-house.21yq.com/2023/0111/16734001368051584122.jpg
既要保交楼也要保房企趋势三“鱼，我所欲也，熊掌，亦我所欲也。”，我们应该“保交楼”还是保房企？2022年各地楼盘停工引发关注。7月开始，全国性“保交楼”发声，防范金融性风险、稳民生、稳经济。“保交楼”其实是在2022年非常关注的一点，不只是2022年，在2023年也是受到特别关注的，中央经济会议明确提到了，“保交楼”是稳民生重要的前提。各地方性落地细则，缓解房企资金压力的当务之急。
01保房企迫在眉睫1.实力品牌房企项目更有保障58安居客房产研究院结合“楼盘交付信心指数”研究模型，通过项目交房保障力、房企健康保障力、市场热度保障力三个维度对部分城市的交付能力进行了综合测评，并形成“楼盘交付信心指数榜”。在11月榜单中，郑州的万科、保利和华润的项目共占据15席，这三家房企在郑州深耕多年，实力不容小觑，2022年已逐渐形成“三足鼎立”之势。由此可见，当前实力品牌房企的项目“交付力”相对来说会更有保障。2.时隔20年再明确，房地产是支柱产业近期，高层频频表态房地产业的重要性。2022年12月15日，国务院副总理刘鹤更是直接强调，房地产是国民经济的支柱产业。2003年以来，房地产被称作是支柱行业，高层仅有寥寥数次表态。此次重提，也可以对来年房地产政 策的大致走向窥见一二。3.土地收入对财政的贡献度稳中有升根据财政部公布的各年度年财政收支情况，国有土地使用权出让收入，近年已达到30%左右。土地财政的依赖度，呈现稳中有升的态势。https://pics-house.21yq.com/2023/0111/16734001371082497016.jpg4.2022年房地产底部徘徊，房企面临生存挑战2022年，作为国民经济支柱的房地产业，在防炒作、去产能、降杠杆等系列政 策的影响下，叠加疫情防控和内外部其他因素的影响，房地产步入了底部区间，市场持续冰冻。房地产开发企业，也迎来了最严峻的生存挑战。一方面，市场信心低迷，商品房交易走低，企业经营运转困难；另一方面，资金回笼周期延长，保交楼任务压力加大；第三是房企的债务暴雷，引发连锁负面反应，加剧了观望的情绪。5.开发商销售不畅，业绩普遍缩水2022年，受整体市场持续低迷影响，房企的销售业绩普遍下滑。2022年1-11月，千亿房企减至19家，去年同期这一数据为35家，2021整年千亿房企41家。而排名前三十的房企中，仅有三家开发商的业绩正增长，其余均出现不同程度下滑，最大跌幅甚至超70%。6.“保房企”迫在眉睫2021年年底，全国房地产开发投资增速自2017年来首次低于固定资产投资增速，且2022年增速差距不断扩大，固定资产投资更多由基建带动。2022年1月开始房企到位资金增速一直处于负增长。投融 资规模持续下滑，当前市场环境下开发商投资意愿及能力均较弱。2022年，房企受困于资金回笼放缓，叠加融 资环境收紧，债务违约风险加大，展期和实质违约的金额，以及涉及房企的数量，均较往年大幅增加。2022年展期的房企多达23家,发生实质违约的房企共9家。7.只有“既保交楼又保房企”才能打通市场循环只有直接作用在房企身上，才能稳经济、防风险，打通市场循环，更有利于消费者信心的恢复，而非“头痛医头，脚痛医脚”。失速之下，救市提振信心已成共识。2022年以来，房地产市场逐渐步入失速的通道中，调控政 策的风向也发生了转变，重心从降产能、去杠杆、防炒房，转移到提信心、化风险、促需求等方面。近期，刺激政 策更是利好迭出，至少释放了三大信息：①扩大内需提升至战略高度，住房改善需求予以重视和支持；②不发生系统性风险是底线，优质头部房企风险优先化解；③房地产业的前进目标，是向新发展模式平稳过渡。
02哪些房企能活下来？目前政 策的变化，对于房企，尤其是供应侧房企融 资端的修复，已经做的非常到位了，金融“十六条”、三箭齐发，既能通过股权融 资，又能通过债券融 资，又能向银行做一些信贷，三箭齐发，整个融 资渠道应该能开尽开了。哪些房企在新的发展模式下，更能有优势的存活机会？1.优质的头部房企。这是在中央层面明确表态要支持优质的头部房企的，中央经济会议上也明确说了，从这个链路上来说，优等生肯定是被优先救助的，包括五大行在内的银行，都是先授信给碧桂园、万科、龙湖、金地、招商等优质头部企业。2.“三道红线”绿档房企。2021年1月1日，全面实行的“三道红线”政 策，是针对所有开发商划出的三个指标，分别为：①剔除预收款后的资产负债率大于70%；②净负债率大于100%；③现金短债比小于1。其中，一道都没踩中的房企，被归为绿档。当前，虽然该政 策的执行度和关注度逐渐淡去，但仍不失为房企稳健发展的一个参考指标。3.拿地补仓未来有货可卖的房企。2022年，虽然不少房企在土地市场表现出“躺平”的姿态，但是也有不少房企积极补仓，加之去年的拿地动作，2021-2022买地前五的房企新增土地货值均超5000亿。其中，保利发展、碧桂园近两年累计新增的土地货值均超6000亿；万科、中海、华润的新增货值分别达5518亿、5159亿和5109亿。此外，绿城中国、招商蛇口、龙湖集团等房企的新增土地货值，均在3000亿以上。对于这类的房企来说，可能更有多的机会。4.聚焦主航道，稳扎稳打不激进的房企。这方面的正向典范，如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。发展脚步迈的太快，抑或是产业布局上过于多元化，容易发生暴雷等风险，最终难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。
租赁业务快速发展，营收难顶半边天趋势四“长安米贵，居大不易”，对于很多新青年来说，到一个城市最先选择的就是租房。那么，未来是不是很多人要租一辈子的房子呢？租赁是不是能撑起半边天呢？人们会不会改变对于租房需求的认识呢？1.行业生态优化，市场进入规范化发展阶段整个房地产的推进，一定不只有商品房和买卖房交易，租赁也是一个最重要当中的一环。2022年住房租赁政 策端以完善监管、支持推进保障性租赁住房落地为主要方向，对住房租赁企业、经纪机构、中介机构、承租人等市场主体权益进一步规范完善，有利于行业长期健康发展。从全国来看，安居客全国40城的租赁价格指数显示，40城租金涨跌各半，平稳中有分化。人口规模稳定及产业支撑较强城市，价格表现更强，如北上广杭；人口输入型及旅游型城市，受疫情影响更显著。https://pics-house.21yq.com/2023/0111/16734001373326740295.jpg2.下半年租赁转弱，市场信心不足2022年，受到国内多地疫情反复的影响，毕业租赁旺季缺席。三季度开始市场供需持续走弱，市场挂牌持续缩量，在一定程度上对挂牌价格起到了支撑作用。https://pics-house.21yq.com/2023/0111/16734001377638964953.jpg从各城市租赁市场情况来看，北京、上海、广州2022年租赁价格表现相对平稳，深圳市场供需持续低迷影响，价格表现较弱，月度波动幅度更显著。二线城市中，房价更高的杭州、成都租赁价格表现相对更强，重庆、西安价格走势整体趋弱。疫情后成都供需回升，其它城市二季度供需持续低迷。从需求端来看，一二线城市，中低价格需求仍是主力，均呈现中低需求占比下降，而以白领为主的中端需求相对稳定，占比小幅上涨。3.租赁业务快速发展，但营收难撑半边天一些房企自2017年开始布局租赁住房业务，并将其定位为主航道业务。经过五年发展，对于目前营收保持在千亿级别的房企而言，租赁业务的体量及营收贡献仍相对较小，中短期内难以对冲主营业务下降带来的影响。租赁只有让大家更安心、租金更稳定，整个租赁市场未来才会发展得越好，这也是我国未来不断推进的重点方向之一，2023年还是保障性租赁房源快速增加的年份。https://pics-house.21yq.com/2023111/1673400146405562019
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