2022年全国土地市场年报：“两集中”制度2023有望退出市场
https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259678299180888.jpg01全国土地市场全年情况►►►1.连续两年下滑，一线城市2022年土地出让收缩明显2022年在继续推行集中供地的制度下，全国共出让地块74883宗，合计规划建面402308万平米，分别同比下滑6%和7%。从涉宅地块看，下滑幅度则更为明显，2022年共成功出让地块18666宗，合计规划建面120963万平米，分别同比下滑22%和32%。58安居客房产研究院分析师许之静指出，全国土地出让总量已连续两年下滑，今年下滑幅度只有去年的一半。房地产行业进入存量时代，土地供应量随之减少，倒逼土地财政转型。https://pics-house.21yq.com/2023/0109/1673225967975836808.jpg数据显示，一线城市在2022年成交土地宗数下滑幅度领跑全国，达23%，二线和三四线城市分别为14%和4%。从涉宅用地看，一线城市2022年下滑幅度达36%，但在2021年二线及三四线城市下滑的情况下，其供地呈现同比正增长。一线城市土地2022年供应收缩明显，主要是由于房地产逆周期下，房企尤其是民企的资金回笼压力和筹措压力巨大，对于高地价的一线城市减少布局，热点二线城市依旧存在较大机会，而三四线城市尽管2022年供地下滑幅度最小，但其在2021年已有大幅下滑，在下行周期下面临较大风险。https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259682009336585.jpg
从成交结构上看，涉宅用地从2021年开始出现明显成交量下滑态势，2022年占比30%，较上一年少10个百分点，但由于地价的小幅增长原因，导致在出让金额上下滑幅度并没有总量上下滑明显。https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259683998146885.jpg►►►2.溢价率仅为3.36%，跌至历史新低2022年全国土地成交平均楼面地价为1383元/平米，较上一年大幅下滑18%，与2018年持平，溢价率也跌至历史最低。从涉宅地块看，楼面地价出现小幅上扬至3462元/平米，但溢价水平同样呈现下滑，数据显示，2022年全国涉宅地块成交溢价率仅为3.36%。58安居客房产研究院分析师许之静指出，2022年以来，参与集中供地的22城成交的地块中，有90%的地块都采用了“限地价”的方式，折算成溢价率普遍要求在15%以下，甚至还有2成左右的地块，溢价要求在10%以内，这也直接导致了房企拿地溢价率的走低。同时，2022年下半年以来房企资金需要用于保交楼，因此在拿地支出上比较谨慎。出现溢价率小幅反弹主要是源于部分城市推出优质地块，引起房企竞价，但大部分城市依旧呈现国企、地方平台托底拿地的状态。https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259687221586089.jpg►►►3.全国宅地收金4.19万亿，上海位居第一从全国土地出让金走势看，和出让总量趋势相同，在2020年达顶峰后连续两年下滑，2022年全国共斩获土地出让金54919.90亿元，同比下滑24%，而涉宅地块由于供地下滑更为严重，因此土地收金方面下滑幅度也更甚，全年收金41877.03亿元，同比下滑31%。上海、杭州、北京在2022年的土地出让金城市榜单中分列前三位，其中上海以2839.50亿元远超第二位杭州900亿元，稳居榜首。https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259689468627089.jpg►►►4.宅地流拍率达18%，今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈常态2022年，全国涉宅地块流拍4006幅，较2021年有32%的回落，流拍率为18%，相比流拍地块数量绝对值，流拍率回落并不明显，仅为2021年下滑2个百分点，侧面反映了2022年土地市场的冷清程度愈演愈烈。数据显示，2022年一线、二线、三四线城市的宅地流拍率分别为10.53%、16.38%、18.53%，呈线性增长。58安居客房产研究院分析师许之静指出，在经济下行周期下，高流拍率成为常态，2022年在央、国企、地方平台大力托举及部分地块提前中止出让的情况下，流拍率维持稳定水平。但在中央9月提出“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”后，之前不进行实质开发，通过拍卖这种“左手倒右手“的行为注水地方财政的操作被管控，导致很多原先可以依靠地方平台托底的，经济水平和发展程度较弱的城市出现了流拍地块增多的现象，今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈常态。https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259691819650075.jpg
02集中供地情况►►►1.集中供地制度已不合时宜，2023年有望调整纵览2021年至今的试点22城集中供地情况，各批次总体呈现逐次成交量下滑的情况。今年集中供地出让由去年的三批次演变为四批次、五批次，甚至六批次，且第四批后总体供应规模下降。而尽管如此，今年整体的集中供地总量仅为1564宗，合计14980.28万平米，分别同比下滑31%和42%。从出让金情况看，试点22城今年集中供地合计收金17960亿元，同比下滑23%。58安居客房产研究院分析师许之静指出，2022年各地政 府推地呈现“少量多批”的特征，但从总量上看，并没有出现增加，一是由于企业将精力放在冲销售业绩和保交付上，另一方面，市场信心依旧不足，政 府通过少量多批推地，能缓解企业竞标压力，使企业资金更加灵活，降低了短期内的资金压力。https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259694097205871.jpg
2022年南昌成为明确提出要“退出”集中供地名单的首个城市。事实上，部分城市尽管没有明确提出退出集中供地，但实际上已经对全年集中供地的批次进行了适当调整，不再严格执行“全年三次”。58安居客房产研究院统计数据显示，至少南京、无锡、苏州、武汉已在2022年完成了第五或六批次的供地，另有北京和杭州的第五批次集中供地将在2023年2月完成，而几乎9成城市的供地批次达四次以上。而长春和沈阳则另辟蹊径，在完成第二次供地后就“收官”，全年供地完成率分别仅10%和31%。58安居客房产研究院分析师许之静指出，集中供地制度在新的市场周期下已不合时宜。当前土地市场持续低迷，尤其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市，在集中供地的制度下，房企的资金筹措压力倍增。尽管金融条线已在给房企最大限度的松绑，但是市场喘息和复苏依旧需要半年到一年的时间。在明确了房地产依旧是支柱产业后，预计2023年集中供地政 策会有阶段性调整，主要倾向于“一城一策”，给与地方更多的自 由空间。►►►2.全年仅5个城市溢价率高于5%从2021年以来的各批次集中供地成交的楼面地价看，呈现先扬后抑的态势，从全年情况看，2022年试点22城集中供地成交地块的平均楼面地价为11989元/平米，同比上年上扬达32%。从溢价率看，除2021年第一批呈现接近15%的溢价水平外，其余批次溢价率都贴近底价成交，尤其是2022年第五、六批次的平均溢价水平近1.26%。从各个城市看，2022年集中供地，溢价水平高于5%的仅5个城市，分别是深圳9.14%、合肥8.5%、杭州5.88%、宁波5.83%、北京5.68%。https://pics-house.21yq.com/2023/0109/1673225969681407167.jpg
►►►3.上海、无锡实现连续两年集中供地“零流拍”从2021年以来的各批次集中供地的流拍地块和流拍率看，同样呈现先扬后抑的态势，从全年情况看，2022年试点22城集中供地流拍地块100宗，同比下滑58%；2022年集中供地流拍率6%，较上一年下降3个百分点。58安居客房产研究院分析师许之静指出，从2021年第二批次开始出现了流拍率高企的情况，2022年各地政 府采取了有力措施，如提前预申请制度，或者将大宗地块分割成小幅地块出让，以及根据市场反馈情况及时下架可能“无人问津”的地块，对抑制流拍率高企起到的有效作用。从具体城市看，长春以20%的流拍率居榜首，而22个城市中有8个城市2022年集中供地流拍率较2021年呈现上扬，10个城市下降，4个城市持平。同时，2022年有6个城市实现了“零流拍”，分别为宁波、重庆、苏州、沈阳、上海、无锡，其中上海和无锡实现了连续两年集中供地“零流拍”。58安居客房产研究院分析师许之静指出，上海新房市场表现出的韧性，强化房企继续在上海拿地的信心，同时也提升了对环沪城市的土地市场的信心。https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259699174595836.jpghttps://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259701691227461.jpg►►►4.地方平台拿地频次逐渐走高，托底意图明显纵观2021年各批次集中供地情况看，民企拿地量占比呈现逐批次减少，而地方平台则相反呈现逐批次拿地占比增加。58安居客房产研究院统计数据显示，2022年以来各批次集中供地，从拿地数量看，地方平台拿地占比从20%增长至44%，从拿地金额看，占比则从16%增长到41%，占比增长的幅度更大。而从纯央企和国企的拿地占比看，字2021年第二批次起，占比并没有明显的变化。58安居客房产研究院分析师许之静指出，通过对不同企业类型房企拿地的溢价率对比，发现地方平台类企业的拿地溢价率持续保持在最低位，基本为底价成交，说明地方平台拿地依旧以托底目的为主。而央企和民企相对来说，拿地的溢价率较高，央企得益于雄厚的资金实力，而民企在逆周期下资金压力相对较大，仅一些城市龙头民企在发力。https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259703835409177.jpg
https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259705814577408.jpg从具体城市看，沈阳在2022年集中供地中，地方平台拿地占比达64%，居各城市之首；从金额上看，则占到全年集中供地拿地总金额的72%。武汉、福州、济南的相应占比也达53%、50%、47%。与此同时，北上广深四个一线城市今年集中供地也有地方平台类企业参与，从拿地金额上看，也出现分化，其中，北京地方平台拿地金额仅占6%，上海占13%，广州占20%，深圳占29%。58安居客房产研究院分析师许之静指出，一线及部分热点二线城市土地市场由于市场潜力相对较大，产业和经济发展依旧被看好，因此参与布局的拿地主体较为多样化，这类城市对于地方平台托底的需求并不强烈。https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259708703147215.jpghttps://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259711606711638.jpg
03城市榜单https://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259713524751122.jpghttps://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259715736379328.jpghttps://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259718295408816.jpghttps://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259720619960326.jpghttps://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259723139350488.jpghttps://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259725374225279.jpghttps://pics-house.21yq.com/2023/0109/16732259728721918784.jpg
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