【乐清普法课堂】专业律师告诉你业委会如何更换新物业
关于物业管理，笔者看到网上流传着这么一个段子：
别人家的物业：全心全意为业主服务！创造幸福美好家园！
我们家的物业：全心全意为自己偷闲！创造慵懒假日时光！
虽然好笑，但却偷着几分真实。虽然同样有“物业”之称，但往往服务却是云泥之别。买房子前我们考虑的是配套、地段、户型等因素，而买房子后考虑的一定是入住体验，居住体验却和物业息息相关，一个好的物业也将是房子保值的重要因素。如果遇到了服务不好的物业，对于业主来说后续的居住体验就会非常糟心，那么作为业主，看看《民法典》赋予了我们哪些权利来维持我们良好的生活条件呢？
一、业主有权解聘物业服务企业
首先我们需要明确的是，作为业主我们有权利更换物业服务企业，但是成功更换需要满足一定的前提，即在面积和业主人数上符合法定条件，具体为面积：专有部分面积占比三分之二以上的业主；人数：人数占比三分之二以上的业主。两者需要同时满足方可使表决有效。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人......"
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
二、更换物业服务企业流程
在明确了业主有权利更换新物业之后，我们需要在一定程度上了解更换物业的流程，方能更好的进行操作：
首先，启动业主大会
根据相关规定，只要有超过20％的业主申请，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时应当于会议召开15日前将会议内容函告街道办事处（镇人民政 府）、社区居（村）民委员会。在这个过程中有如果业委会怠于举办该会议怎么办？哪怕业委会未主动启动会议，只要有满足数量的业主申请，业主大会仍能够顺利开展。另外对于怠于开展会议、履行职责的业委会，街道办应当责令相关人员限期整改。未整改的，街道办指导相关业主召开业主大会临时会议。
第二，确定议题，进行表决
确定议题并进行表决。基于本文主要讨论的是更换小区物业服务企业，因此此处针对这一事项进行具体分析。更换小区物业可能涉及三个具体议题。
1、是直接聘请或先解聘再选聘？这里有一点不同之处在于，若目前服务的物业是开发商委托的前期物业公司，业主大会可以通过表决确定是否委聘其他物业服务企业，若确定委聘其他物业公司的，经过招投标及业主表决后最终中标的物业服务企业与业主委员会进行签约即可，新的物业服务合同生效时便是前期物业合同自行终止之日。
若是目前的物业公司本身便是业主委托的，那么在该业主大会上若要委聘新物业则需要将之前的物业先行解聘，之后才能启动对新物业服务企业的选聘工作。
2、是否对现有物业服务企业进行财务审计？鉴于很多其他费用都是由物业代收，经业主大会表决通过决定更换物业服务企业后，为更好的保护业主权益，笔者建议将是否委托审计机构对现有物业服务企业提供服务期间的财务情况进行审计列入议题。
3、是否通过法律途径维护业主合法权益？如经审计发现物业服务企业存在侵犯全体业主利益的行为，应当通过仲裁诉讼等手段来维护全体业主的合法权益，业主委员会可能存在时间冲突或者专业知识不足等问题，可以将是否委托律师维权也列入议题。
第三，招标选聘
一、业主大会决定另行选聘物业服务企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业服务企业
二、由业主大会授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
三、确定采取公开招标或邀请招标方式；
四、授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人。
但需要注意的是，业委员会招标前,应当到项目所在区物业管理主管部门备案。有需要提前了解需要提交的材料。若业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书，并且要保障业主知情权。
第四，处理好新旧物业交接
新的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
移交的资料包括但不限于：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣 工验收资料；
2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5、承接查验所必需的其他资料；
未能全部移交前款所列资料的，应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
以上资料应当由前期物业服务企业在合同终止时进行移交给的。如果没有移交，业委会有权可向他们索取；如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。
最后，若原物业拒绝退出，可通过法律途径强令其退出。
法条链接：
1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
2.《物业管理条例》（2018修订）
第三十八条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
3、《中华人民共和国民法典》
第949条第2款，原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
原物业服务人拒不履行交接义务造成损失的，应当承担赔偿责任。实践中，如果原物业服务人拒不撤出，业主可以根据合同约定提起民事诉讼要求其承担相应的违约责任。同时，业主或业主委员会亦可向相关行政主管部门反映情况，要求原物业服务人承担相应的行政责任。原物业服务人承担民事责任并不能免除其应承担的行政责任。
结语
更换小区物业整体工作思路如上所述，但是整理工程量以及细节众多，并且考虑到现在的小区往往住户也非常多，因此如果单凭业委会或者几个热心业主的力量是远远不够的，为完成这项更换物业工作实际上更需要的是全体业主积极配合行使权利履行义务。只有每个业主把心中装着自己小区这个大家，凡是多上心积极参与，才能让小区全体业主的合法权益才能得到更好的保护，守护每位业主自己的幸福小家。
嘉瑞成（乐清）业委会专业法律服务团：倪梦蕾
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