房贷利率可能直接降!央行回应...
央行回应“提前还款大幅增加”：支持和鼓励商业银行
与借款人自主协商变更合同约定，
或者是新发放贷 款置换原来的存量贷 款
7月14日，在国务院新闻办举行的2023年上半年金 融统计数据情况新闻发布会上，中国人民银行货币政 策司司长邹澜表示，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势，随着前期积累的购房需求在一季度较快释放，叠加季节性因素影响，4月以来，房地产市场逐步进入常态化运行，房地产市场情况在房地产信贷数据上也有所反映。
https://pics-house.21yq.com/2023/0717/16895739797877677130.jpg?imageView2/2/w/1600/format/webp/interlace/1/q/90中国人民银行货币政 策司司长邹澜
邹澜表示，房地产开发贷 款主要是用于房地产项目的施工建设，通常是在开工时发放，竣工时回收，余额主要取决于同期商品房的在建规模。过去，开发商根据项目销售进度，用预售资金提前偿还开发贷 款的情况较为普遍。去年以来，因为非金 融负债收紧，开发贷 款需求明显增加，商业银行开发贷 款投放力度加大，今年上半年累计新增4200多亿元，同比多增约2000亿元，促进了开发商加快项目施工建设，有利于保障项目的交付。
邹澜表示，个人住房贷 款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷 款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷 款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷 款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷 款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷 款置换原来的存量贷 款。
千万不要忽视这段话，这意味着大家千呼万唤的“降低存量房贷”，有戏了！具体办法就是，大家跟银行去谈，要么变更合同，要么重新贷 款置换。央行表态指出了这两条路，还没有见到指导文件，如何操作，仍然需要时间。虽然银行操作起来有些麻烦，但只要想落地，难度再大也是可以操作的。比如家庭名下一套房的，按目前当地首套房利率来执行，两套房的按二套房利率执行。https://pics-house.21yq.com/2023/0717/16895739799791488163.jpg?imageView2/2/w/1600/format/webp/interlace/1/q/90?imageView2/2/w/1600/format/webp/interlace/1/q/90降低存量房贷利率可以促进银行的业务发展降低存量房贷利率对购房者无疑是一大利好，意味着每月的还款金额将减少，负担减轻。这将直接降低购房者的财务压力，提高他们的生活质量。同时，由于购房者的负担减轻，他们可能会更有意愿进行购房，从而促进房地产市场的发展。对于银行而言，降低存量房贷利率可以促进银行的业务发展。一方面，银行可以吸引更多的客户进行房贷业务，增加银行的业务量和收入。另一方面，降低存量房贷利率也可以提高客户的忠诚度，降低客户流失率，从而增加银行的长期收益。此外，降低存量房贷利率还可以帮助银行优化资产负债表，减少不良贷 款的风险。如果银行的贷 款利率较高，客户可能会因为负担过重而无法还款，导致银行产生不良贷 款。降低存量房贷利率可以降低客户的还款压力，提高还款意愿，从而减少不良贷 款的风险。综上所述，降低存量房贷利率对于购房者和银行都有利。央行公开的关于住房贷 款数据中提到，今年上半年，个人住房贷 款累计发放3.5万亿元，但上半年新增的中长期贷 款只有1.46万亿，中长期贷 款其实主要是房贷，据此粗略估算一下，那中间差额是大约2万亿，也就是说上半年提前还房贷的金额大概是2万亿。这么大的提前还贷量，如果持续下去，钱都躺在银行里睡觉贷不出去，银行也赚不到利息差，经济也难以转动起来。所以银行让利是有必要的。https://pics-house.21yq.com/2023/0717/16895739799791488163.jpg降低存量房贷是有先例的历史上，存量房贷额外打折是有先例的。时间是2008年底、2009年年初，当时银行给存量房贷客户打了折。打折之前，大家的房贷利率普遍是基准利率的8.5折，打折之后改为7折。https://pics-house.21yq.com/2023/0717/16895739805329140828.jpg?imageView2/2/w/1600/format/webp/interlace/1/q/90国家之所以在2008年底，做出了给存量房贷额外折扣的决定，主要原因是：当时正值全球金 融风暴肆虐的时候，经济下行压力巨大，此举作为“树信心、稳增长、保就业”的重要政 策而出台。那次“存量房贷打折”，有力支持了楼市，减轻了还款人负担，成为刺激国内消费的大招。现在的情况，跟2008年末到2009年初的形势非常类似。我们刚刚经历了百年不遇的“三年疫情”，同时遭遇了“百年未有之中美博弈”，稳增长、保就业的压力较大。但很有可能，这次不是所有的存量房贷都可以获得额外折扣，主要还是过去几年利率较高的存贷房贷才可以享受。https://pics-house.21yq.com/2023/0717/16895739808283383315.jpg?imageView2/2/w/1600/format/webp/interlace/1/q/90上图是央行公布的每季度的“全国个人房贷加权平均利率”。2017年下半年到2021年末，全国房贷利率非常高，比2016年高了100到120个基点，比目前的平均房贷利率高了120到140个基点。这批购房者不仅被房价套牢，还被高利率套牢。如果降低存量房贷的利好可以落地，将显著降低这些家庭（估计有上千万）的负担，为他们释放出巨大的消费能力，有利于经济的发展和楼市的稳定。来源：整理自澎湃新闻、凤凰网房产
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